Gjenopprette boliger for å endre gjennomsnittlige dager på markedet

En av de første tingene en kjøper spør om en oppføring er sine dager på markedet. Dager på markedet er det antall dager en oppføring er aktiv i en liste med flere oppføringer før den er inngått i "ventende" status. Venter status er når et tilbud er akseptert av selgeren, men transaksjonen er ikke avsluttet. Mange agenter refererer til " gjennomsnittlige dager på markedet ", som er avledet ved å legge til alle dager på markedet for hver oppføring og dividere etter antall oppføringer.

På et kjøpers marked er DOM generelt høyere fordi varebeholdningen tar lengre tid å selge. I selgerens marked er DOM færre.

Dager på markedsmateriell. For å fastslå de gjennomsnittlige dagene på markedet, tar agenter de siste 30 dagene til seks måneder med solgte oppføringer, legger sammen dagene på markedet (før hver oppføring pågikk) og deler den totale etter antall oppføringer.

For eksempel, hvis seks oppføringer angitt status i desember - noe som betyr at selgeren har akseptert et kjøpers tilbud, men det er ikke lukket ennå - og tre av disse varene var på markedet i fem dager, en oppføring var på markedet i 21 dager og to ble oppført i 30 dager før et tilbud ble akseptert, legg først sammen alle dager på markedet. De gjennomsnittlige dagene på markedet i desember, i dette eksemplet, er avledet ved å legge til 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, som tilsvarer 96 dager. Deretter deler 96 av seks oppføringer lik 16 gjennomsnittlige dager på markedet.

Gjør gjennomsnittlige dager på markedsmessige spørsmål?

Hvilken er viktigere? De 16 gjennomsnittlige dagene på markedet eller antall dager på markedet for hver notering? Hvis du er en kjøper, er det selvfølgelig det hjemmet du vil kjøpe som betyr noe. Hvis du er selger hvis hjem har vært på markedet i 17 dager, har du falt inn i de nedre 50% av boliger som solgte i forrige måned.

Hvordan kjøpere ser på dager på markedet

Det er ingen ifs, ands eller buts om det. Når kjøpere ser omfattende dager på markedet, finner de at selgeren er desperat å selge fordi hjemmet fortsatt er på markedet. Kjøpere tror også at det kan være noe galt med hjemmet som førte til at andre kjøpere passerte den. Begge disse antagelsene kan imidlertid være feil.

Homes kan ligge på markedet av følgende grunner:

• Den vanlige årsaken er overprising.
  Agenten kan ha "kjøpt" noteringen ved å villede selgeren til å tro at hjemmet var verdt mer enn markedet vil bære. Det er ikke uvanlig at en agent bevisst tar en overpriced notering.
• Liten selger motivasjon.
  Noen ganger vil selgere "teste markedet" ved å prise for høyt, bare for å se om de kan finne en idiot å betale den prisen.Det er kjent som selgerens verste feil.
• Trass.
  Selgere kan bli sittende fast på prisen og villig til å vente på markedet til markedet fanger opp forespørselsprisen.
• Ned eiendomsmarkedet.
  På kjøpers markeder kan det ta lengre tid å selge et hjem enn på selgerens markeder. Et hjem som vil selge om fem dager i selgerens marked, kan selge på 90 dager i et ned eiendomsmarked.
• Utilgjengelig å vise.
  Hvis eiendommen er leietaker, kan det være vanskelig å skaffe en avtale fra leietaker. I de fleste tilfeller blir boliger med lockbox vist oftere enn de uten.
• Uegnet til å vise.
  Noen ganger setter selgere hjem på markedet før de er klare til å la kjøpere se det. De kan være ferdig med videresalgsreparasjoner eller maleri i løpet av de første 30 til 60 dagene av en oppføring.
• Reduserte visningstider.
  Noen selgere tror at en kjøper vil overholde strenge visningstider som 09:00 på mandag eller bare 5 til 6 PM på fredag. Kjøpere tur hjem i henhold til sine egne tidsplaner. Hvis hjemmet ditt ikke er tilgjengelig på det tidspunktet kjøperen ønsker å se det, vil de sannsynligvis aldri se det.
• Redusert provisjon.
• Selv om kjøpsagenter er pålagt å vise alle oppføringer, nekter mange agenter å vise boliger som ikke betaler samme provisjon som konkurrerende hjem. Disse husene er ofte listet av rabattmeglere.
• Liten Internett- eller MLS-eksponering.
  Hvis hjemmet har ett bilde i MLS, vil kjøpere trolig passere noteringen og i stedet velge hjem for å se som har flere bilder.

Agent praksis for å relistere til tilbakestillingsdagene på markedet

En vanlig praksis blant mange eiendomsmeglere er å trekke en notering fra MLS etter et visst antall dager og angi det som en ny liste. Agenter relist til å vise null dager på markedet fordi de vet at kjøpere graver mot nye oppføringer.

Mange kjøpere misliker denne praksisen fordi de føler at det er misvisende og ikke et nøyaktig bilde av antall dager på markedet. Etter at et hjem er på markedet i 60 til 90 dager, er det ikke uvanlig at det selges innen fem dager etter å ha kommet tilbake på markedet som en ny oppføring.

Noen ganger utløper lister. Mange agenter tar en oppføring i 90 dager, og når noteringen utløper, klikker en ny agent opp noteringen og høster fordelene ved den første agentens harde arbeid. Hvis du er fornøyd med din nåværende agent, kan du vurdere å relistere med din eksisterende agent.

Finne ut de kumulative dagene på markedet

Noen MLS-systemer nekter å la agenter trekke opp en oppføring og angi den som en ny oppføring uten først å kansellere eller utløpe oppføringen. I begge tilfeller er det relativt enkelt for en agent å bestemme antall dager på markedet; det er ikke så lett for en kjøper.

• Sjekk oppføringshistorikk.
  En måte er å skrive inn adressen til eiendommen i MLS for å finne dupliserte, utløpte eller tilbakekallede oppføringer. I Sacramento MLS, dette er kjent som å trekke "historie" av eiendommen.
• Se etter Kumulativ DOM.
  Noen MLS har endret måten oppføringer blir rapportert og vil inkludere kumulative dager på markedet i noteringen selv.
• Spør din agent.
  Hvis du jobber med en nabolagspesialist, vil din agent ha en ganske god ide om hjemmet har blitt oppført før, for hvor lenge og av hvem.
• Spør oppføringsagenten.
  Siden eiendomsmeglere ikke kan misrepresentere en eiendom, kan du spørre ombudet et direkte spørsmål. Ikke spør hvor lenge hjemmet har vært på markedet fordi det kunne ha vært prisreduksjon, så agenten vil føle seg berettiget til å fortelle deg dagene på markedet til den nye prisen. Spør om det er utløpt / trukket tilbake / avbrutt og deretter relisted. Vær spesifikk.
• Søk på nettet.
  Skriv inn eiendomsadressen på flere måter i en søkemotor som Google eller Yahoo. Alle sine tidligere online-oppføringer burde dukke opp.
• Spør naboer.
  Naboer vet alt som skjer i deres område, og er ofte mer enn glade for å fortelle deg hvor lenge et hjem har vært på markedet.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.