Hvordan å vite når refinansiering fungerer og når det ikke er

Før du refinansierer, er det viktig å forstå hva du får ut av det og hva det vil koste deg. De fleste online kalkulatorer forteller kun din breakeven periode - hvor lenge det vil ta for å hente eventuelle avsluttende kostnader som kreves for å refinansiere. Det kan være nyttig, men du trenger virkelig en bedre forståelse av hvordan rentekostnadene vil bli påvirket hvis du refinansierer.

For å se hvordan refinansiering virkelig påvirker din økonomi, følg trinnene nedenfor.

Du lærer alt du trenger å vite om ditt eksisterende lån og potensiell erstatning.

en. Beregn ditt opprinnelige lån

Ja, du vet allerede hva din månedlige betaling er, og hvor mye du fremdeles skylder. Du må imidlertid også vite hvor mye av hver betaling som går mot rentekostnaden, og hvor mye av det faktisk betaler tilbake pengene du lånte. For å finne ut dette, trenger du et amortiseringstabell, som du kan få fra en rekke kilder. Jeg foretrekker å bruke Excel til å beregne amortisering, men du kan også bruke en online kalkulator eller en annen regnearkprogramvare.

• Se hvordan det fungerer: Hva er amortisering?

For denne beskrivelsen forklarer jeg hvordan du beregner refinansieringsalternativene dine ved hjelp av Excel, men prosessen er den samme hvis du bruker Om. com er amortisering kalkulator eller et annet program (det er best å bruke et regneark, da tallene vil være mer nøyaktige). Vi antar følgende når vi arbeider gjennom et eksempel:

• Orginallånsbeløp: $ 180 000
• Opprinnelig lånedato: 7/1/2003
• Dagens dato: 7/1/2012
• Interesse rente på lånet: 5. 4%
• Lånetid: 30 år

For å få detaljer om ditt opprinnelige lån, skriv dem inn i din valgte amortiseringskalkulator. Hvis mulig, skriv inn den faktiske måneden og året som du opprinnelig lånte penger.

Bruk ditt opprinnelige lånebeløp - ikke det beløpet du for øyeblikket skylder.

2. Finn ut hvor du står

Legg merke til hvor du står med ditt nåværende lån. Rull ned til dagens dato, og se hvor mye du fremdeles skylder på lånet. I vårt eksempel er det $ 152, 160. 64 (tallene kan variere på grunn av avrunding avhengig av hvilken programvare du bruker og hvor nøyaktig det er).

3. Beregn erstatningslånet

Finn ut hva ditt nye lån ville se ut hvis du refinansierer. For dette eksempelet antar vi følgende:

• Lånebeløp: $ 152, 160. 64 (kopiert fra ovenfor)
• Lånets startdato: 7/1/12
• Rente på nytt lån: 4. 25%
• Lånetid: 30 år

Du vil merke at din månedlige betaling vil falle til $ 748. 54 hvis du refinansierer (vs $ 1, 010. 76 for det opprinnelige lånet). Dette er tiltalende, men det bør ikke komme som en overraskelse, siden det nye lånet ditt er mindre og det kommer med en lavere rente.Lagring på den månedlige betalingen kan være viktig for deg, men det er bare en av flere viktige faktorer.

4. Gjør noen forutsetninger om hvor lenge du skal holde lånet.

Dessverre er det sjelden et klart svar når du bestemmer deg for å refinansiere eller ikke. Du må bestemme hva du tenker vil skje og ta din beslutning ut fra dine forutsetninger. Så prøv å estimere hvor lenge du vil beholde det nye lånet. Vil du bli i samme hus for de neste 7 årene? Vil du bli der i hele 30 år? Det er greit hvis du ikke vet - du kan gjøre flere "what-if" -analyser.

5. Se på rentekostnader

Nå kan du se under hetten og se hva som skjer hvis du refinansierer. Finn ut hvor mye du vil bruke på renter med det gamle lånet og det nye lånet. Gå til hvert avskrivningstabell og opptegn det totale beløpet i kolonnen 'Interesse'. Begynn med dagens dato, og fortsett videre til du tror du vil bli kvitt lånet (7 år, eller når det er betalt eller hva du velger). Dette er enklest hvis du har beregnet hvert lån med et regneark, eller hvis du kan kopiere og lime inn amortiseringstabellen til et regneark. Se et eksempel på hvordan du gjør det her, eller bruk SUM-funksjonen i OpenOffice, Google Docs eller Excel.

I vårt eksempel er det noen interessante forskjeller:

Hvis du beholder det eksisterende lånet til det er betalt, vil du bruke $ 103, 236 i renter fra i dag til 2033

• Hvis du refinansierer og beholder lånet inntil den er betalt, vil du bruke $ 117, 313 i renter fra i dag til 2042
• Er det verdt rundt $ 14 000 i løpet av de neste 30 årene for å få den laveste månedlige betalingen? Kanskje det er og kanskje det ikke er det. Men hva om du bare holder lånet (eller forblir i hjemmet) i 10 år?

Hvis du beholder det eksisterende lånet, vil du bruke $ 69, 565 i renter mellom nå og juli 2022

• Hvis du refinansierer, bruker du $ 58, 545 i interesse mellom nå og juli 2022
• I så fall ser refinansieringen seg mer attraktivt ut. Ikke bare får du fordelen av en lavere betaling, du sparer også på rentekostnader (fordi du ikke skal fortsette å betale interesse for hele 30 år).

6. Finn ut hvordan du kan håndtere eventuelle lukkekostnader

Når du refinansierer, må du kanskje betale sluttkostnader. Du må også ta hensyn til disse kostnadene når du bestemmer deg for hva du skal gjøre. Du kan vurdere muligheten til å bruke disse midlene: kan du ha tjent interesse på pengene? I så fall er det fortsatt verdt det å bruke pengene på sluttkostnader? Du kan også vurdere den tradisjonelle refinansiering breakeven-formelen: Hvor lang tid tar det å hente pengene du bruker, forutsatt at den månedlige betalingen din reduseres (del den månedlige besparelsen med de totale sluttkostnadene for å finne ut hvor mange måneder dette vil ta). Vil du bli i huset lenge nok til å gjenopprette disse kostnadene? Uansett hva du gjør, sørg for at du ikke ignorerer lukkekostnader fordi de er et viktig stykke av puslespillet.

Hvis du finansierte sluttkostnadene eller hadde dem "innpakket i" det nye lånet (eller hvis du har et lån uten sluttkurs), trenger du kanskje ikke å gjøre noe mer - kostnadene er allerede regnskapsført i større lånebalanse eller høyere rente.