Tips om hvordan du velger en registreringsagent

To av de største feilene som hjemmebrukere gjør når du velger et listelag, velger en agent utelukkende basert på følgende to ting:

1. Høyeste listepris for ditt hjem
2. Laveste provisjon > Ved første øyekast kan en selger si: "Hva er du nuts?" Fordi selgere ønsker den høyest mulige prisen og betaler minst provisjon. Men disse to kriteriene har svært lite å gjøre med å ansette en kompetent agent og er i mange tilfeller helt irrelevante.

La oss se på hvorfor.

Den høyeste foreslåtte listeprisen

Agenter kan ikke fortelle hvor mye hjemmet ditt vil selge for. Det er en feil. Et noteringsagent kan vise deg sammenlignbart salg, ventende salg og aktivt salg. Men du velger salgsprisen og en kjøper vil fortelle deg om prisen er riktig. En agent kan foreslå listeprisen som vil tiltrekke seg en kjøper.

For å få noteringen, forvrenger noen agenter sannheten.

• Siden agenter ikke kan garantere salgsprisen, kan noteringsagenten som foreslår den høyeste prisen, være uskyldig. Be agenten å vise deg tall som støtter den foreslåtte listeprisen. Hvis agenten ikke har statistikk eller hjemmeomsetningen ligger i et annet nabolag, kan det være et rødt flagg.

  Se etter en listeagent som gir deg en rekkevidde.

• Det er alltid et prisklasse. Det kan være fra hverandre $ 10 000 på low-end versus high, eller spredningen kan være større. Mange faktorer bestemmer rekkevidden, blant annet plassering, temperaturen på markedet og forbedringer.
  Prissetting er en kunst.
• Den beste tiden for et tilbud er innen de første 30 dagene på markedet. Hvis hjemmet er priset riktig, får du et tilbud. Hvis det er priset for høyt, kan du ikke få noen forestillinger i det hele tatt; kjøpere vil shun ditt hjem og du vil til slutt ende opp med å redusere prisen, slik at kjøpere lurer på hva som er galt med huset ditt.

  Skal du velge en agent basert på kommisjonen?

Eiendomsmeglere er ikke like; hver er unik. Husk om at 10% av agenter gjør omtrent 90% av virksomheten. Hver har sin egen markedsføring teknikker og reklame budsjett. Ved å velge en agent med et stort annonseringsbudsjett og firmapenger for å matche det, kan du få større eksponering for det største antall kjøpere, noe som er ideelt. Å nå et større antall kjøpere er like bedre muligheter for et godt tilbud.

Hvorfor vil en agent villig jobbe for mindre enn konkurrenter?

• Det er alltid en grunn til at en megler eller eiendomsmegler vil redusere en eiendomsavgift. Noen ganger er det den eneste måten agenten føler det mulig å konkurrere i en svært konkurransedyktig virksomhet fordi agenten ikke ellers kan skille seg fra konkurransen om service, kunnskap eller forhandlingsferdigheter.

  Hvis den eneste fordelen en agent bringer til et bord, er en billig avgift, spør deg selv hvorfor. Er agenten desperat for forretninger eller ukvalifisert? Vil du jobbe med en desperat agent?

  Noen ganger vil fullstendige agenter forhandle en lavere provisjon under spesielle forhold som:

Du kjøper et hjem og selger et hjem samtidig, og gir begge transaksjoner til en agent. Jeg gjør det ikke, men noen agenter vil.

• Du er villig til å gjøre alle legwork, reklame, markedsføring og betale for utgifter knyttet til salget.
• Du lover å henvise mer virksomhet til agenten, noe som vil resultere i flere transaksjoner.
• Du selger mer enn ett hjem.
• Du har ikke nok egenkapital til å betale en full provisjon.
• Agenten aksepterer deg som en pro bono sak.
• Agenten vil miste noteringen med mindre hun møter konkurrentens gebyr.
• Agenten vil at skiltet (eksponering for trafikk) overlaster en full provisjon.
• Hvis du er intervjuende agenter som tilbyr lignende tjenester og ikke kan bestemme mellom dem, be om å se en oversikt over hver agents opprinnelige listepris og sluttsalgsnummer. Odds er den laveste avgiften agent vil vise flere prisreduksjoner og lengre DOM. Forskjellen mellom en agent som belaster 5% og 6% er 1%. Spør deg selv hvordan du kommer fremover hvis prisen din blir redusert 2% fordi du valgte en lavere avgift agent som ikke hadde råd til å markedsføre ditt hjem aktivt. Tips: Hvis hjemmet ditt ligger i et vanskelig å selge nabolag, bør du vurdere en agent med erfaring som selger selge boliger.

Viktigheten av Agent Marketing

Utover den dyre bilen eller fancy klær, bor et godt noteringsagent og dør ved markedsføring. Fordi markedsføring selger boliger. Be om å se gjennom en komplett kopi av agentens markedsføringsplan. Nøyaktig hva skal agenten gjøre for å selge hjemmet ditt? Her er kjevebenet minimum du bør forvente:

Profesjonell skilting, inkludert en agents mobilnummer.

Lockbox.

• Daglig elektronisk overvåking av lockbox-tilgang.
• Oppfølgingsrapporter om kjøperpresentasjoner / tilbakemelding til selger.
• Broker forhåndsvisninger.
• Incentiver for megler / kontor forhåndsvisninger.
• Staging råd.
• Annonsering i lokale aviser, bare hvis det er berettiget. Aviser er passé.
• MLS-eksponering med 36 + profesjonelle fotografier.
• Virtuell tur.
• Distribusjon til store nettsteder.
• Firefargeblad, hvis det er berettiget. De fleste utskrift er også passé.
• Finansiering av flygeblad til kjøpere.
• Minimum 2 åpne hus, forutsatt at beliggenheten er en kandidat.
• Direkte post til nærliggende naboer, utenfor kjøpere / meglere.
• Eksponering i realtorsammensetningsråd.
• Tilbakemeldinger til selgere på kjøperen, samtaleoppkjøp og kjøperutstillinger.
• Oppdaterte CMAs etter 30 dager.
• E-post feeds av nye oppføringer som konkurrerer.
• Oppdateringer om nabolaget fakta, trender og nylig salg.
• Husk, ingen enkelt taktikk selger boliger. Det er en kombinasjon av alle metodene som selger boliger.
• Egenskaper for en god noteringsagent

Du vil være i et forhold med din agent for en måned eller to eller lenger.Velg en agent du liker og kan forholde seg til. Her er noen av egenskapene som selgerne sier at de vil ha i agent:

Erfaring. La nye agenter lære virksomheten på andres dime.

Education. Spør om grader og sertifiseringer.

• Betjent. Stol på din intuisjon. Din agent bør snakke fra hjertet.
• Nettverk. Dette er en folkevirksomhet. Noen boliger selger fordi agenter har kontaktet andre agenter.
• Forhandlingsferdigheter. Du vil ha en aggressiv forhandler, ikke noen ut for å gjøre et raskt salg på bekostning av deg.
• God kommunikator. Selgere sier kommunikasjon og tilgjengelighet er nøkkelen.
• Endelig, be om personlig garanti. Hvis agenten ikke garanterer ytelse og frigjør deg fra en oppføring på forespørsel, må du ikke ansette den aktuelle agenten.
• På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.