Video: Rino Solberg selger en BINDERS 2025
Det er en svært forskjellig tilnærming til verdsettelse å selge en arbeidsvirksomhet, selv når eiendommen er inkludert. For ofte skjønner eiendomsmeglere og meglere ikke forskjellen, da de ikke får så mange forespørsler om denne typen transaksjonsmiks.
Når en bedriftseier også eier eiendommen, vil de enten lukke virksomheten og selge eiendommen, eller selge begge deler. Eiendomsmeglere og meglere er fristet til å liste begge sammen, og det kan være en feil.
En operasjonsvirksomhet er et helt annet dyr fra eiendommen der den er bosatt. Det er også meget forskjellige kontraktsavtaler som er nødvendige for å overføre forretningsmidler. De er ikke som ekte eiendom, og kan faktisk inneholde garantier for volum og eksisterende kunde / kundebasedemografi. Verdsettelsesparametrene er svært forskjellige, da en arbeidsvirksomhet hadde "god vilje" hensyn samt eksisterende kontraktlige og muligens leverandøravtaler. Noen ganger kan de ikke overføre til en ny eier.
Eiendomsmeglere, spesielt de som er i den kommersielle nisjen, har kunnskap og kompetanse til å analysere leieinntekter og utgifter, og presenterer dem for kunden / kunden for beslutningstaking. Hvor de kan bli korte, er å analysere en virksomhet fra et økonomisk perspektiv. Det er mye under overflaten, og undersøkelsen av en fortjeneste og tap og balanse begynner ikke å komme seg til de sanne fakta.
I det landlige området der jeg trente, hadde en eiendomsmegler notert en virksomhet for salg, og dette var uten eiendommen. Bygningen ble leid. Som jeg hadde en interessert kunde, ringte jeg og ba om de økonomiske dataene, mottok en P & L og Balanse. Jeg ringte tilbake og ba om en kontantstrøm-sammenbrudd.
Megleren visste egentlig ikke hva jeg ba om.
Virksomheten er ofte svært forskjellig fra kontantstrømmen; bare spør en IRS agent. En av fordelene med å eie en bedrift er å få noen pauser ved å trekke ut kostnader som virksomhet som ville være personlig ellers. Vi snakker ikke nødvendigvis om ulovlige eller skattefordrende aktiviteter. Et eksempel er fradrag for et kjøretøy og driftskostnad, da det kan brukes til både personlig og forretningsvirksomhet.
Det var en dårlig tjeneste for kunden å liste sin virksomhet når de mest grunnleggende kravene ikke var innenfor hans kunnskapsbase. Enhver god forretningsmegler vil kreve en kontantstrømanalyse fra kunden som en av de viktigste økonomiske dokumentene. Justeringer i verdien av virksomheten er basert på elementer i kontantstrømmen, inkludert:
- Detaljert regneark av alle inntekter
- Detalj av alle utgifter
- Hvilke utgifter går faktisk til fordel for eieren? > En tilpasning tilbake til inntekten for de eier- og nytteutgiftene som vil gå bort (ikke utgifter til ny eier)
- Et tillegg til utgifter til eier- og nyttekostnader som vil kreve ny kjøper å øke utgiftene (eier / administrerende / kjøper vil ansatt manager)
- I en tidligere livskarriere solgte jeg en bedrift til et selskap som gikk offentlig på New York Stock Exchange.
De sendte i et revisorgruppe som tilbrakte flere uker, for det meste å kontrollere kontantstrømmene. Et eksempel på en eierkostnad som gikk bort var min lastebilutgift. Selskapet ga meg et kjøretøy, alle utgifter, vedlikehold og drivstoff inkludert. De la tilbake den regningen og økte verdien av min virksomhet, da det egentlig ikke var en sann bekostning at de måtte betale etter kjøpet.
Som jeg sa i varelisten, hvis den selge eieren også klarte virksomheten og ikke betalte seg en markedsrente lønn, ville kjøperen måtte justere verdsettelsen av virksomheten nedover på grunn av behovet for å ansette en leder til markedslønn.
Som du ser, er det en rekke faktorer som gjør verdsettelsen av en driftsvirksomhet mye forskjellig fra salg av fast eiendom. Og vi har ikke engang kommet inn i beholdningen.
En annen ting om verdsettelse av virksomheten er de ulike måtene som det beregnes avhengig av bransjen eller forretningstypen.
Det er klart at de fleste eiendomsmeglere ikke skal være engasjert i meglervirksomheten til driftsselskaper, med mindre de har erfaring og kompetanse til å gjøre det. En langt bedre tilnærming ville være å samarbeide med en forretningsmegler som ikke gjør eiendomsmegling. Det vil være et gjensidig fordelaktig forhold, med hver av dere som gir maksimal erfaring og verdi til kunden / kunden.
REMAX Real Estate - En titt på REMAX Real Estate Franchise
Selv om de fleste alle eiendomsmeglere er uavhengige entreprenører, ble REMAX-franchisen grunnlagt for å fremme konseptet til neste nivå. Basert på en 100% provisjon til agenten, gjør REMAX-franchisen og sine meglere pengene sine via gebyrer belastet agenter for kontorlokaler og tjenester.
Triple Net Lease i Commercial Real Estate
I industrielle og detaljhandel med flere eiendommer.
Hvorfor er ikke mitt hjem selger? Hvorfor hjem ikke selger
Hvordan finne ut hvorfor ditt hjem ikke selger og fikse problemet slik at hjemmet ditt selger. Det er mange grunner til at et hjem ikke selger bortsett fra pris.