Hjem salgspriser vs rentesatser

Spørsmål: Skal jeg vente på at rentenivået går ned hvis salgsprisene går opp?

En leser spør: "Tidsrenter og prisøkninger er vanskelig. Min kone og jeg har sett salgsprisene i Phoenix slippe til det punktet hvor det nå gir mening for oss å kjøpe vårt første hjem. Renter er ganske lavt også. Så vi snakket dette og lurte på hva som er viktigere. Renter eller salgspriser? Er det bedre for salgspriser å gå ned selv om rentene går opp? Eller skal vi vente på renten til gå ned hvis salgsprisene går opp? " - Phoenix Guy

Svar:

Det er spørsmål som disse, Phoenix Guy, som gjør at jeg vil sette første gangs hjemme kjøpere på et pariserhjul og la dem være der, spinning. Å gå rundt og rundt og til de er så svimmel at de ikke kan huske hva de spurte om salgspriser vs. renter. Det gjør vondt for å tenke på det, men jeg gir det et skudd.

Om salgsprisen er viktigere enn renten avhenger av ditt perspektiv. Alle eiendommer er lokale. Dette betyr at det som skjer i ditt lokale marked i Phoenix, kan for eksempel variere vilt fra markedet i Manhattan. Det er ganske umulig å tømme eiendomsmarkedet, men du kan prøve å dra nytte av måten markedet beveger seg på.

Som Bono synger, "

beveger hun seg på mystiske måter ," du kan ikke alltid forutsi hvordan markedet skal bevege seg. Men du kan se det flytte. La oss se på historiske rentesatser for et 30-årig fastrentepris.

Vanligvis er tommelfingerregelen når rentene går opp, salgsprisene går ned for å kompensere, men ikke alltid.

Stigende salgspriser mot fallende rentesatser

Si at du sammenligner et hjem i Phoenix som var verdt $ 240 000, og renten er 4 5%. Hvis du kjøpte i et fallende marked og ventet til den prisen falt til $ 210 000, men prisene gikk opp til 6, 5%, kan du være bedre å kjøpe til høyere pris.

Ja, det er sant. En betaling på en 80% LTV boliglån for en $ 240 000 hjem på 4, 5% er $ 972. 84.

En betaling på et 80% LTV boliglån for en $ 210 000 hjem på 6,5% er $ 1067. 87.

Sett på en annen måte hvis du betalte $ 30 000 mer for hjemmet ved å betale $ 240 000 og bodde i det hjemmet i 30 år, da du betalte lånet ditt, ville du ha betalt totalt $ 350 , 222. 24.

Hvis du betalte $ 30 000 mindre ved å betale $ 210 000, men betalt på høyere rente i 30 år, da du betalte lånet ditt, ville du ha betalt totalt $ 384, 433 . 20. I dette tilfellet er det ikke bedre å betale mindre i bytte for høyere rente.

Hvor mye mister du salgspris med hver.50% rentesats?

La oss nå sammenligne det hjemmet med $ 240 000 hvis prisene gikk opp 1/2 poeng og du ønsket å beholde din betaling det samme. Avskrivningen av de fleste boliglån er i 30 år. Hvis din forskuddsbetaling er 20% av salgsprisen, hvor mye av hjemmet kan du kjøpe for å holde betalingen din rundt $ 975?

$ 240 000 x 80% ved 4. 5% rente er en betaling på $ 972. 84

• $ 226, 260 X 80% ved 5. 0% rente er en betaling på $ 971. 65
• $ 214, 062 X 80% ved 5. 5% rente er en betaling på $ 972. 34
• $ 202, 500 X 80% ved 6. 0% rente er en betaling på $ 971. 27
• $ 192, 188 X 80% ved 6,5% rente er en betaling på $ 971. 80
• Du kan se at en 2% økning i en rente ville miste deg om $ 50, 000 av kjøpekraft i dette prisklasse. Hvis du doblet salgsprisen, ville du miste om lag 100 000 kjøpekraft for en 2% spredning i interesse.

Dette er grunnen til at renten er en stor faktor for mange første gangs boligkjøpere. Hvis du er strukket for nær toppen av prispengene og prisene, kan du ikke kjøpe det drømmehuset du vil ha fordi du ikke lenger vil kvalifisere for den salgsprisen. Og bare så du vet, å lage et lowball tilbud er ikke alltid svaret.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.