Bør vi skrive et tilbakekopetilbud for å kjøpe et hjem?

Spørsmål: Skal vi skrive et tilbakekopetilbud for å kjøpe et hjem?

En leser spør: "Vi fant det perfekte hjemmet, men vår agent sier at selgeren bare vil akseptere et backuptilbud. Vi vil ikke være i backup. Vi vil kjøpe det hjemme. Hvordan kan vi Skaff oss et reservetilbud som gir oss det huset? Min kone sier at vi sliter bort tiden vår, tid som kan bli brukt på å se på boliger for å kjøpe som ikke har noen tilbud på dem. Skal vi skrive et reservetilbud for å kjøpe en hjem? "

Den gode tingen om din situasjon er at selgeren mest sannsynlig ikke ville be om reservasjonstilbud hvis selgeren ikke følte at det var en god sjanse at tilbudet i hånden kunne sprenge opp eller gå bort. Vanligvis, hvis du er den andre personen i kø, kan du veldig vel ende med å kjøpe det hjemme. Oddsen er gode. Men jeg kan forstå din motvilje mot å lage et backuptilbud. Ingen ønsker å spille andre fiender unntatt andre fiddle spillere.

Hva er et Backup-tilbud?

La oss begynne med å se på hva som gir ditt tilbud et reservetilbud. Først har selgeren allerede tatt imot et annet tilbud. Det første tilbudet er sannsynligvis en betinget kontrakt, som avhenger av et bestemt antall hendelser som kanskje ikke kommer til å lukkes. Noen av disse uforutsetningene kan være:

Avhengig av kjøperen som selger et eksisterende hjem

Avhengig av inspeksjoner, som inkluderer en tilfredsstillende hjemmeinspeksjon

• Avhengig av hjemmeevalueringen av salgsprisen og en lav vurdering er en mulighet
• Avhengig av at kjøperen oppnår gunstig finansiering og alt kan skje i forsikringsavtalen.

Hvis en av disse situasjonene rammes, kan transaksjonen avbryte. Hvis transaksjonen avbrytes, vil selgeren måtte sette hjemmet tilbake på markedet og begynne å vise hjemmet igjen. Et reservetilbud bekrefter eksistensen av et eksisterende tilbud og sier om den første kjøperen kansellerer, så er du automatisk i kontrakt med selgeren.

• Et backup tilbud må signeres av alle parter i kontrakten for å være effektiv. Selgere kan signere mer enn ett backup tilbud, forutsatt at selgeren gjør posisjonen til hver av de kjente. For eksempel kan du være i # 3 eller # 4 posisjon hvis det er fire backup-tilbud. Ideelt sett vil du være i # 1-posisjon, det første sikkerhetskopieringstilbudet.

Har sikkerhetskopieringstilbudene å være høyere enn listeprisen?

Om backuptilbudet ditt må være høyere enn forespørselsprisen, avhenger av hvor mange tilbud selgeren mottar. I en flertilbudssituasjon kan du være ganske sikker på at det vil være tilbud for mer enn listeprisen. Dette er hvor mange flere tilbud går:

Første tilbud: mindre enn listeprisen fordi kjøperen ikke vet at noen andre er interessert.

Andre tilbud: Listepris fordi ofte første og andre ankommer tett sammen.

• Tredje tilbudet: Litt mer enn listeprisen fordi kjøperen virkelig ønsker hjemmet.
• Fjerde tilbudet til 10. tilbud: Et sted i mellom fordi disse kjøperne vet at det er et langt skudd.
• Selgeren har et incitament til å holde fast ved den første kjøperens tilbud, spesielt hvis det er et høyere tilbud. Men du sparer selgeren tid og problemer ved å sende inn et backup-tilbud, så selgeren kan være villig til å godta litt mindre for å gi deg et incitament til å vente.
• Men hvis flere tilbud er normen, er det generelt best å matche tilbudet på bordet. Snakk med din agent.

Sikkerhetskopiering og kort salg

Hvis du kjøper i et område som har et stort antall korte salg på markedet, gir et reservetilbud for en kort salg deg sannsynligvis større enn 50/50 som den første tilbudet vil gå bort. Mange kjøpere vil ikke vente på kort salgsgodkjenning, og noen små snafu underveis kan forsinke en kort salg. Oddsen er veldig høy, den første kjøperen venter ikke.

Ved å plassere deg selv i en reserveposisjon, er du ikke forpliktet til å kjøpe hjemmet, og du kan fortsatt se på andre boliger på markedet mens du venter. Hvis du finner et annet hjem du liker bedre, kan du kanskje trekke tilbudet ditt fra omtanke, men den praksisen er frynst av åpenbare grunner.

Fornekker nesten ikke formålet med et reservetilbud.

Men en annen avenue å vurdere er den korte selgeren, og kjøperen kan ha signert et kort salgstillatelse. Hvis det korte salgstillatelsen tillater selgeren å godta tilbakebetalinger og sende disse tilbudene til banken, kan du være i stand til å overtale selgeren til å sende inn tilbudet til banken. Hvis det er bedre enn det første tilbudet, hvilket tilbud tror du at den korte salget banken vil akseptere? Dette ville effektivt sparke ut den første kjøperen. Snakk med din agent.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.