Hva er sammenlignbar salg for å kjøpe eller selge et hjem?

Hvem tror du bryr seg mer om sammenlignbart salg? Hjem kjøpere eller hjemme selgere? Er sammenlignbare salg viktigere for en hjemme selger eller gjør boligkjøpere et høyere nivå av betydning for sammenlignbare salg?

Jeg tror svaret er hjemmebrukere. Men det burde ikke være. Det burde være boligkjøpere. Men kjøpere får sjelden å se sammenlignbart salg. En del av grunnen til at boligkjøpene ikke synes å bry seg veldig mye om sammenlignbart salg er fordi det er vanskelig å få tilgang til denne informasjonen.

Det er egentlig ingen offentlig nettside som gir den typen informasjon som er en ekstremt nøyaktig måte.

Den andre grunnen er at boligkjøpene ikke ofte spør om sammenlignbart salg. Når et hjem kjøper turer hjem, er denne kjøperen å sammenligne boliger til salgs med andre boliger til salgs. Det eneste en kjøper vet er hvor mye selgeren nedover gaten ber om en lignende planløsning. Salgspriser betyr ingenting.

Hva lager et sammenlignbart salg?

Sammenlignbart salg er salgsprisene på lignende boliger som har solgt. Sammenlignbart salg er ikke aktive oppføringer eller ventende salg; Selv om de kan sammenlignes, har disse verdiene ikke den samme vekten som et hjem som allerede har solgt. Sammenlignbart salg brukes som et eksempel for å rettferdiggjøre hvorfor en kjøper ikke vil betale mer enn den siste fyren som har betalt for et lignende hjem.

Her er hovedkomponentene i et sammenlignbart salg:

• Ny tidsramme for salg. For mange år siden pleide appraisers å gå tilbake 6 måneder i offentlige registre for å trekke sammenlignbart salg. Siden 2007-subprime boliglånsmeltdown, har tidsrammen blitt betydelig strammet. I dag bruker appraisers vanligvis bare de siste 3 månedene av sammenlignbart salg.
• Nærhet. Ideelt sett ville en forsker vurdere solgt statistikk innenfor en bestemt radius, vanligvis innenfor en ¼ til ½ mil av emneegenskapen. Jo nærmere jo bedre. Husk ordtaket: plassering, plassering, plassering. Et hjem som fronter en travel gate ville være verdt mindre enn et hjem som vender mot en innsjø.
• Lignende firkantede opptak. Du kan ikke ta prisen på et 1 000 kvadratmeter hjem og doble det for å bestemme verdien av et 2 000 kvadratmeter hjem. Det skyldes at perkvadratfotekostnaden til mindre boliger er høyere enn perkvadratfoten til et større hjem. Ideelt sett vil du sammenligne boliger innen 10% av fagfeltets firkantede opptak.
• Lignende alder og konstruksjon. Du vil høre folk si: De bygger ikke hjem som de pleide å. Men det betyr ikke nødvendigvis at eldre boliger er bedre enn nyere boliger. Verdiene er imidlertid forskjellige på grunn av karakter og appell. Et flislagtak kan for eksempel nyte et 50-årig liv i løpet av det 25- til 30-årige livet av en standard sammensetning av singel.
• Lignende mye størrelse. I noen nyere hjemområder kan du finne en blanding av masse størrelser. For eksempel betyr null-linjen at hjemmet egentlig ikke har en hage. Siden eller bakgården kan være veldig liten uten gress eller vegetasjon, som vanligvis ikke appellerer til familier med barn. Mange områder beregner masse størrelse basert på faktisk kvadratfot oppdelt i 43, 560 kvadratmeter. En acre er 43, 560 kvadratmeter. En fjerdedel av en acre, eller 10, 890 kvadratmeter er. 25 av en acre.
• Lignende tilstand. Med mindre du arbeider med en nabolagspesialist som har intim kjennskap til tilstanden til de fleste boligene i et bestemt område, kan det være vanskelig å fastslå tilstanden til et sammenlignbart salg. En avskåret foreclosure hjem eid av banken, som mangler apparater og kobber rørleggerarbeid, er verdt mye mindre enn et nøkkelhus, oppdatert med nye hvitevarer, tepper og maling.

  Hvis du er veldig heldig, og du sammenligner hjem i en underavdeling, kan du finne eksakte modelldupikater som kan brukes som sammenlignbare salg.

Hvorfor bør en kjøper omsorg om sammenlignbar salg?

En selger kan bruke sammenlignbart salg for å rettferdiggjøre hans eller hennes pris til kjøperen. Imidlertid vil en kjøper til slutt betale et beløp som kjøperen mener er en rettferdig pris. Du har sikkert aldri hørt en kjøper si, "Jeg burde ha betalt mer for det hjemmet. " Kjøpere vil generelt betale mindre.

Tvert imot bekymrer kjøpere seg noen ganger om at de vil betale for mye for et hjem. Spesielt når de kjøper i et ned eiendomsmarked. Ingen kjøper ønsker å finne ut det hjemmet han eller hun nettopp har kjøpt, er verdt mindre enn den opprinnelige prisen.

Hvis kjøperen mottar finansiering, kommer en bankens taksfører inn på bildet. Bankene vil også beskytte investeringen og sikkerheten for investeringen. Derfor ansetter banken en taksensor på kjøperens bekostning for å fastslå og begrunne verdien.

Evalueringer er imidlertid en oppfatning av verdi. En vurdering er bare like god som opplevelsen og kunnskapen til personen som forberedte den.

Hvis kjøperens taksfører gir lav vurdering, har selger muligheten til å senke salgsprisen. Hvis selgeren nekter, det er da en kjøper kan konkurrere med vurderingen. Kjøpere kan bestride vurderingen ved å sende sammenlignbare salg.

Mens det er mulig å justere en vurdering for utestående faktorer når comps er få og langt mellom, vil det beste sammenlignbare salget alltid være de med kriterier som passer nærmest det som er knyttet til emneegenskapen. Spør din eiendomsmegler for å forberede det sammenlignbare salget.