Hva er House Fixtures?

Spørsmål: Hva er husarmaturer?

En leser spør: "Min mann og jeg kjøpte et hjem i Land Park. En seks fot med tre foters rosegård linjer bakgårds gjerdet. Når vi gjorde vår siste hjem inspeksjon, var rosene der. Men da vi oppdaget dagen med vår flyttbare lastebil, oppdaget vi at rosene hadde blitt gravd opp og fjernet. Vår agent sa at rosene er en fixtur. Hva slags ting betraktes som husarmaturer? Kan selgeren ta rosene?

Svar: Hva er husarmaturer, og som ikke er inventar, er grunnlaget for mange eiendomsdisputer. Generelt sett betraktes all landskapsarbeid, eller en hvilken som helst type plante med røtter som er fast anbrakt i bakken, som en fixtur. Det trenger ikke å eksistere inne i huset. Hvis selgeren ikke vil returnere rosene, kan du kanskje spørre selgeren om å refundere deg, slik at du kan kjøpe din egen.

Når jeg tar en oppføring, går jeg gjennom hjemmet med selgeren for å diskutere inventar. Hvis personlig eiendom er festet eller festet til fast eiendom, blir det en fest. Fester blir fast eiendom når de er festet til eiendommen.

Hvis selgeren har en viss hengivenhet for en fixtur, foreslår jeg at selgeren fjerner den og om nødvendig erstatter den. Hvis en kjøper aldri ser det, vil kjøperen ikke ønske det. Snart som du kaller oppmerksomhet til en fixtur og forteller kjøperen, kan hun ikke ha det, hun vil begjære den. Det er bare menneskets natur, quirky som det kan høres ut.

En selger hadde utviklet et vedlegg til sin Bosch oppvaskmaskin. Nå kan man ikke fjerne oppvaskmaskinen og la et tomrom mellom skapene fordi kjøpere ville motsette seg. Selgeren kjøpte en Kenmore og installerte den før vi satte hjemmet på markedet.

Folk blir festet til de merkeligste tingene.

Når jeg kjøpte hjemmet mitt, hadde selgeren, uten min autorisasjon eller kunnskap, fjernet soverommet gardiner dagen for avsluttende. Jeg insisterte på at hun returnerte gardiner fordi de var skreddersydd for gardinstavene og for de vinduene. Da hun nektet, truet jeg med å ta henne til Small Claims Court.

Neste dag var hun på dørstokken min med boksene av draperier, en flaske vin og en unnskyldning. Utvist at draperiene ikke ville passe vinduene i hennes nye hjem uansett, men hun hadde med vilje tatt dem, selv om hun ikke hadde brukt dem. Hvorfor? Fordi de var dyre, sa hun.

Typisk, hvis du kan fjerne vindusdeksler ved å skyve dem av en stang som gardiner eller gardiner, betraktes disse vindusbeleggene ikke som en armatur. Imidlertid er gardinstenger, persienner og vinduskarmer inventar.

Hvordan bestemme om personlig eiendom er en fixture

Hver stat har sine egne retningslinjer for hva som er en fixtur, men her er de fem testene som California-domstolene bruker til å bestemme hva som er en fixtur og hva som ikke er.Ikke alle testene må oppfylles.

Den kalles M-A-R-I-A .

• M etod for vedlegg. Er varen fast festet til veggen, taket eller gulvet ved å bruke negler, lim, sement, rør eller skruer? Selv om du enkelt kan fjerne den, kan metoden som brukes til å feste den gjøre det til en fest. For eksempel kan taklamper, selv om de er festet av ledninger, fjernes, men lysene er et husarmatur.
• A daptability. Hvis varen blir en integrert del av hjemmet, kan den ikke fjernes. For eksempel er et flytende laminatgulv en fixtur, selv om den knuses sammen. Man kan hevde at et innebygd Sub Zero kjøleskap regnes som en armatur, selv om den kan kobles fra, fordi den passer inn i et spesifisert rom.
• R partiets elasjonskap. Hvis tvisten er mellom leietaker og utleier, vil leietaker sannsynligvis vinne. Hvis tvisten er mellom kjøper og selger, vil kjøperen sannsynligvis seire. I
• ntention av fest når varen var vedlagt. Når installasjonen fant sted, hvis var hensikten å gjøre varen til et fast vedlegg, for eksempel en innebygd bokhylle, er varen en fest. A
• greement mellom partene. Les kjøpekontrakten din. De fleste inneholder en klausul som uttrykkelig definerer elementer som inngår i salget og vanligvis staten. "Alle eksisterende inventar og beslag som er knyttet til eiendommen." Slik sikrer du at inventarene forblir hos huset.

Selgere og kjøpere bør spesifiser spesielt i kjøpstilbudet hvilke gjenstander som skal bli hos huset og som vil gå, spesielt hvis det kan være forvirring over husarmaturer. Varer som kjøkkenutstyr, bokhyller, bærbare spa, vannfontener og vaskemaskiner og tørketrommel, bør noteres i kontrakten som følger med eller utelukkes fra salg.

I California er mange kjøpere forvirret om koi dammer. Går fisken eller går? Dammen er en fixtur, men fisken kan transporteres bort i en bøtte med vann. Noen koi holdes som kjæledyr. Hvis en kjøper ønsker å forhandle for koi, blir kjøperne anbefalt å identifisere typen (noen kan koste $ 3 000 et stykke), telle koi og skrive fisken inn i kontrakten.

For juridiske spørsmål, vennligst kontakt en eiendomsadvokat.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.