Hva er en Foreclosure og hvordan virker det?

Hjemkjøpere som vil ha en god avtale i fast eiendom, tenker først og fremst om å kjøpe en foreclosure. De tror sikkert, jeg skal gjøre litt arbeid for å få en billig pris. De tror at bankene er desperate til å dumpe disse forferdelige husene, og det er heller ikke sant.

Noen velmenende kjøpere har dette bildet i tankene deres om et søtt, lite hus, omgitt av et hvitt stakhek som eies av en enke mor som falt på vanskelige tider, men dette scenariet er vanligvis langt fra virkeligheten.

Det virkelige bildet er ofte styggt.

En avskærmning er et hjem som tilhører banken, som en gang tilhørte en boligeier. Huseieren forlot enten hjemmet eller frivillig deeded hjemmet til banken. Du vil høre begrepet banken som tar eiendommen tilbake, men banken eide aldri eiendommen i utgangspunktet, slik at banken ikke kan ta tilbake noe banken ikke eier. Banken utelukket på boliglån eller tillit gjerning og grep hjemmet. Det er en forskjell.

Hvorfor går selgere inn i foreclosure?

Selgere slutter å betale for mange grunner. Få velger å gå inn i foreclosure frivillig. Det er ofte et uforutsigbart resultat fra ett av følgende:

• Avsluttet, avfyrt eller avsluttet jobb
• Manglende evne til å fortsette å arbeide på grunn av medisinske forhold
• Overdreven gjeld og krav om montering av fakturaer
• Spekulerer med medeier , skilsmisse
• Joboverføring til en annen stat
• Vedlikeholdsproblemer de har lengre råd til

Under markedskrasj fra 2005 til 2011, gikk mange boligeiere rett bort fra deres hjem fordi verdiene hadde falt og de skylde mer enn deres hjem var verdt.

Dette var ikke den beste løsningen, i de fleste tilfeller, men det var umiddelbar lettelse for villaeiere.

Forhandlere direkte med selgere i foreclosure

Investorer som spesialiserer seg på å kjøpe foreclosures, foretrekker ofte å kjøpe disse boliger før foreclosure-prosedyrene er endelige. Før du nærmer deg en selger i nød, bør du vurdere:

1. Foreclosure-prosedyrer varierer fra stat til stat. I stater hvor boliglån er brukt, kan hus eiere ende opp med å bo i eiendommen i nesten et år; mens i stater der tillit gjerninger er brukt, har selger mindre enn fire måneder før forvalterens salg.
2. Nesten alle stater gir en viss gjenløsningstid. Dette betyr at selgeren har en uigenkaldelig rett over en viss tid for å kurere standardinnstillingen, inkludert å betale alle foreclosure kostnader, renter og misligholdte hovedstoler, for å gjenvinne kontrollen av eiendommen. For mer informasjon, kontakt en eiendomsadvokat.
3. Mange stater krever også at kjøperne gir selgerne visse opplysninger om egenkapitalkjøp.Unnlatelse av å gi disse meldingene og å forberede tilbud på det nødvendige papirarbeidet kan resultere i bøter, søksmål eller til og med tilbakekalling av salg.
4. Bestem om du er den typen person som lett kan dra nytte av selgerens ulykke under disse omstendighetene og / eller sette en familie ute på gata. Å, kritikere vil hevde at det bare er forretninger og selgere fortjener det de får, selv om det er fem cent på dollaren. Andre vil vise medfølelse og lure seg selv til å tro at de "hjelper" hjemmeeiere unngå ytterligere forlegenhet, men dypt inne i deg selv, vet du det ikke er sant.

Kjøpe et hjem hos forvalterens salg

Ta kontakt med ditt lokale fylkeskontor for å finne ut hvordan salget i ditt område håndteres, men fellesnevner blant de jeg ser i Sacramento er:

• Ingen låneforutsetninger
• Forseglet bud
• Bevis på økonomiske kvalifikasjoner
• Større pengepengasjettering
• Kjøp eiendom "som det er"

Noen ganger har kjøpere ikke lov til å inspisere huset før de gjør et tilbud. Problemet med å kjøpe et hus som ikke er synlig, er at du ikke kan beregne hvor mye det vil koste for å forbedre strukturen eller bringe den opp til beboelige standarder. Du vet heller ikke om beboeren vil gjengjelde og ødelegge interiøret. I tillegg kan det hende at du må sette ut leietaker eller eier fra lokalene etter at du har fått tittel, og evitt prosessene kan være kostbare.

En annen ulempe kan bli registrert mot eiendommen som vil bli ditt problem etter titteloverføring.

Noen investorer som kjøper hos sjefsalg, betaler for tittelsøk på forhånd for å unngå dette problemet. Disse gutta som opptrer for å by på trinnene, er fagfolk, og de kjøper foreclosures på auksjon som en bedrift. De håper å kjøpe foreclosure til en lav pris for å få en god fortjeneste når de senere flip hjemmet. Du trenger ikke å ansette en eiendomsmegler for å kjøpe en foreclosure på auksjonen, men du trenger å vite hva du gjør for å konkurrere med proffene.

Kjøp en avskærmning fra banken

Mange banker selger ikke boliger direkte til investorer eller hjemmekjøpere. Hvis en bank er villig til å selge boliger individuelt og ikke i bulksalg, vil banken generelt liste hjemmet gjennom en eiendomsmegler. Det er REO-agenter som spesialiserer seg på foreclosure-oppføringer.

Det er mer vanlig å kjøpe en foreclosure direkte fra banken i et kjøp av bulk-salg. I bulksalg vil bankene pakke en haug med eiendommer til en transaksjon og selge dem alle samtidig til en enhet. Det er den beste måten å kjøpe en foreclosure, hvis du har råd til det, fordi rabatter er vanligvis den bratteste.

Se Elizabeth Weintraubs Video om hvordan Foreclosures Work

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, California.