Boliglån: Definisjon, Typer, Historie, Effekt

Definisjon: Et boliglån er et langsiktig lån som er sikret av verdien av huset. Det belaster en lav rente med en 15 til 30 års sikt. Det er designet for å gjøre hjemmet eierskap rimeligere.

Typer

Den mest populære typen boliglån er det konvensjonelle 30-årige fastrentelånet. Siden 1999 representerer det 70% til 90% av alle boliglån. Den 15-årige fastrente lånet er også mye brukt, da det tillater folk å betale ned sin gjeld på halve tiden.

Lån med rentebeløp gir lavere rente og månedlige utbetalinger enn fastrentelån. De vil bli dyrere når rentene stiger fra dagens 200-årige nedturer.

Subprime långivere opprettet en rekke eksotiske lån. De tiltrak kunder ved å tilby lave "teaser" priser for de første par årene. Disse er farlige for nye låntakere. De kan ikke være klar over at betalingen stiger dramatisk etter den første kjærefasen. Her er noen av de mest populære:

• Renteinnskudd: Super lave betalinger som ikke reduserte rektor for de første årene.
• Alternativ ARM-lån: Låntakere velger hvor mye å betale hver måned for de første fem årene.
• Negative amortiseringslån: Renteinnskudd som øker rektor hver måned. Det er fordi betalingen var mindre enn renten.
• Ultralange fastrentelån: Dette er 40-50 år konvensjonelle boliglån.
• Ballonglån: De må refinansieres eller betales etter 5-7 år.

• Lån uten lån: Disse tillot låntakeren å ta ut et lån for nedbetaling. (Kilde: FACTBOX: Typene av subprime lån, Reuters , 14. mai 2007)

Historie

Før den store depresjonen var boliglån 5 til 10 år for bare 50% av verdien av hjemmet. Oppdragsgiver var forfalt som en ballongbetaling ved slutten av termin.

Bankene hadde liten risiko.

Når boligprisene falt 25% under depresjonen, kunne ikke huseiere ha råd til ballongbetalingen. Bankene ville ikke tillate refinansiering. I 1935 var 10% av alle boliger i foreclosure.

For å stoppe blodbadet, endret president Roosevelt fem kritiske boligerelaterte områder som en del av New Deal:

1. Hjemmeierens Loan Corporation (HOLC) kjøpte en million misligholdte boliglån fra banker. Det endret dem til det langsiktige, fastrentede boliglånet vi kjenner i dag, og reinstated dem.
2. Federal Housing Administration (FHA) ga boliglånsforsikring.
3. Federal Mortgage Association (FNMA) opprettet et sekundærmarked for boliglån.
4. Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) forsikret bankinnskudd.
5. Glass-Steagall forbød banker å investere innskuddsmidler i risikable ventures som aksjemarkedet.

Disse endringene reagerte på en økonomisk katastrofe. De var ikke designet for å være en villaeierskapspolitikk. Likevel gjorde de boligeiendommer rimeligere. De forlenget lånets løpetid. Det reduserte månedlige kostnader og eliminert behovet for å refinansiere. Bankene finansierte lånene takket være FDIC-forsikrede bankinnskudd.

I 1944 senket Veterans Administration boliglån forsikringsprogram nedbetalinger.

Det oppfordret å returnere krigsveteraner til å kjøpe boliger som ble bygget i forstedene. Det spurte økonomisk aktivitet i hjemmet byggebransjen. Takket være alle føderale programmer økte boligeiendommer fra 43,6% i 1940 til 64% innen 1980.

Regjeringen opprettet spesiallovgivning for å skape spare- og lånsbanker for å utstede disse boliglånene. Gjennom 60- og 70-tallet ble nesten alle boliglån utstedt gjennom Sparing and Loans (S & L). Disse bankene var vellykkede fordi folk deponerte midler i sparekontoer. Regjeringen forsikret innskuddene, slik at folk brukte regnskapet, selv om rentebetaling ikke var mye. Dette ble også regulert av regjeringen. S & L kan forbli lønnsomt ved å betale lavere renter på innskudd enn de belastet på boliglån.

På 1970-tallet skapte president Nixon flyktig inflasjon ved å kutte alle bånd mellom dollar og gullstandarden.

Bankene mistet innskudd fordi de ikke kunne matche renter betalt av pengemarkedsregnskap. Dette reduserte finansieringen de trengte for å utstede boliglån.

For å hjelpe bankene passerte kongressen Garn-St. Germain Depository Institutions Act. Loven tillot at bankene øker renten og lavere utlånsstandarder. Det tillot S & L å gjøre kommersielle og forbrukslån. Dette førte til Savings and Loan Crisis, og svikten av halvparten av nasjonens banker.

Vekst av boliglån

År	% av husholdningenes inntekter	% av husholdningsverdien	% av BNP
1949	20	15	15
1979	46	28	73
41	50	(Kilde: Richard K. Green og Susan M. Wachter, "The American Mortgage In Historisk og internasjonal sammenheng, "University of Pennsylvania, 21. september 2005)	Hvordan boliglån påvirker økonomien

Under president Clintons administrasjon klagde bankene at de ikke kunne konkurrere på de internasjonale finansmarkedene. Kongressen avgir bransjen, og opphevet Glass-Steagall Act. Dette tillot bankene å bruke innskuddsgarantier til å investere i risikofylte derivater. Den mest populære av disse var boliglåns sikkerhet.

Bankene vil kombinere lignende boliglån, og så selge dem til Fannie Mae, Freddie Mac eller andre investorer. De var forsikret mot mislighold av kreditt default swaps. Etterspørselen etter disse verdipapirene var så høy at bankene begynte å senke standarder på de underliggende lånene. Snart la disse subprime boliglån nesten alle til å bli et hus.

Som følge av dette økte andelen boliglån i forhold til bruttonasjonalproduktet (BNP) fra 50% i 2000 til nesten 70% i 2004.Alt gikk bra til boligprisene begynte å falle i 2006. Ikke i stand til å refinansiere eller selge husene, begynte villaeiere å misligholde. Så mange investorer innkassert i sine kreditt standard swaps at hovedforsikringsselskapet, AIG, nesten gikk konkurs. For mer, se Forstå Subprime Mortgage Crisis.