Skjema 1099-A, Foreclosure og effekten på skatter

Skattetid kan være skremmende hvis bare på grunn av alle de IRS-skjemaene du begynner å motta i posten kort tid etter årets første. Hva mener de alle? Hva skal du gjøre med dem?

Form 1099-A er en av disse skjemaene, men forhåpentligvis trenger du aldri å håndtere det. En huseier mottar vanligvis Form 1099-A fra sin utlåner etter at hjemmet hans har blitt utelukket. Informasjonen på skjemaet er nødvendig for å rapportere foreclosure på selvangivelsen.

Du kan få flere formularer 1099-A for en enkelt eiendom hvis du hadde mer enn ett boliglån eller en lien mot det, og mer enn en långiver var involvert i foreclosure. Men ikke panikk. Her er hva du trenger å vite.

Foreclosures and Capital Gains

Internal Revenue Service behandler en avskærmning akkurat det samme som om du hadde solgt eiendommen din. Du må beregne kapitalgevinst eller tap, men i motsetning til et normalt salg, er det ingen "salgspris" i dette scenariet. Det er her Form 1099-A kommer inn i spill.

Informasjonen på skjema 1099-A

Du må ha salgsdato og salgsprisen på den utelukkede eiendommen for å rapportere på riktig måte sitt salg til IRS, og du finner Denne informasjonen på Form 1099-A. For salgsprisen bruker du enten den rimelige markedsverdien av eiendommen eller den utestående lånebalansen på tidspunktet for foreclosure. Den utestående lånebalansen finnes i boks 2, og eiendommens rimelige markedsverdi finnes i boks 4.

Datoen for utestengelsen er angitt i boks 1, og dette vil bli brukt som datoen eiendommen ble avhørt - det vil si "salgsdato."

Skattebetalere må også vite hvis lånet var et nytt eller et lån uten lån. Lånet var sannsynligvis et lån om lånet har sjekket "ja" i boks 5, som spør "Var låntakeren personlig ansvarlig for tilbakebetaling av gjelden?" Har du gevinst eller tap?

Gevinster er rapportert på Schedule D for boliger som var personlige boliger. IRS tillater ikke skattebetalere å kreve tap på personlige boliger. Enhver gevinst - og ja, en foreclosure kan faktisk resultere i en gevinst - kan vanligvis kompenseres av kapitalgevinsten ekskludering for et hovedhjem, så det er usannsynlig at en foreclosure vil resultere i eventuell kapitalgevinst skatt som pågår. Du må rapportere 1099-A-informasjonen uansett.

Rapportere utestengelsen < Forutsatt at den utelukket eiendommen var din personlige bolig, må du forberede og lagre Planlegg D med din ta x retur. Bruk datoen for foreclosure i boks 1 i 1099-A som din salgsdato, og skriv deretter inn salgsprisen. Dette vil enten være beløpet i boks 2 eller beløpet i boks 4. Hvilken boks du vil bruke vil avhenge av utlånsloven i staten der eiendommen befant seg, så sjekk med en lokal skatteselskap for å sikre at du velger den rette.

Beregning av gevinsten din

Forskjellen mellom boks 2 og boks 4 er ikke din skattepliktig gevinst på foreclosure. Du kan beregne din gevinst ved å sammenligne "salgsprisen" du brukte til kjøpesummen, som er kostnadsgrunnlag i eiendommen. Kjøpesummen og datoen finner du på HUD-1-lukkeerklæringen du mottok da du kjøpte eiendommen.

Forskjellen mellom salgspris og kostnadsgrunnlag er din gevinst. Skriv inn dette på skjema D og på linje 13 i skjema 1040 avkastning.

Investeringsegenskaper

Bruk skjema 4797 dersom den utelukket eiendommen var en utleie eller investering. Du vil sannsynligvis trenge hjelp fra en skattemessig i dette tilfellet fordi det er flere faktorer å ta hensyn til, for eksempel gjenopptakelse av avskrivningsfradrag, passiv aktivitetstapoverføring og rapportering av eventuelle leieinntekter og utgifter.

Form 1099-A vs Form 1099-C

Du kan få Form 1099-C i stedet for Form 1099-A hvis din utlåner begge er utelukket på eiendommen og kansellert eventuell gjenværende boliglånsbalanse du skylder. I dette tilfellet tar IRS posisjonen du mottok inntekter fra foreclosure - du mottok penger fra utlåner for å kjøpe hjemmet ditt og du betalte ikke alle pengene tilbake.

Men selv om tilgiven gjeld rapportert om Schedule 1099-C er vanligvis skattepliktig inntekt, utelukker gjeldsforsikringsloven generelt utlån som er kansellert gjennom foreclosure.

Denne skatteavsetningen utløp teknisk i januar 2017, men det dekker fortsatt avskrekkingsavtaler inngått i 2016, og det er fortsatt mulig at Kongressen vil fornye den. Du bør kvalifisere dersom summen av din gjeld overstiger den totale verdien av eiendelene dine umiddelbart før tiden for foreclosure. Dette betyr at du er "insolvent", og du må bare rapportere kansellert gjeld på selvangivelsen din i den utstrekning det overstiger ditt insolvens - forskjellen mellom gjeld og dine eiendeler.

MERK: Skattelovene endres jevnlig, slik at du bør rådføre deg med en skattefaglig

for den mest oppdaterte veiledningen. Informasjonen i denne artikkelen er ikke ment som skatteråd, og det er ikke en erstatning for skatteråd.