Bedre å kjøpe en kort salgs eller foreclosure?

Venter på et svar på en kort salg kan være frustrerende. En kort salg skjer når en selgeres utlåner godtar å akseptere mindre enn sin ubetalte boliglånsbalanse for å lette et salg mellom selger og kjøper, og bankene tar lang tid å bestemme seg.

Noen korte salgskunder venter seks måneder eller mer for et svar. Mer enn halvparten av tiden er svaret "Nei, og ikke la døren slå deg på vei ut."

Kortsiktige salgspriser er ikke virkelige

Kjøpere graver mot kortsalg av to grunner.

Listeprisen er attraktiv, og de tror selgeren er desperat. Men ingen av disse troene er nødvendigvis sanne.

Siden ikke alle korte salg hjem er i foreclosure, er ikke alle selgere desperate. Dessuten setter selgere ofte oppført pris urealistisk, i håp om at kjøpere vil flocke til noteringen som møl til en flamme.

Forhåndsbestemt kortsalg

Måten et noteringsagent finner ut hvor lavt banken vil gå, er hvis et tilbud allerede er akseptert og kjøperen går bort. Først da er agenten fri til å markedsføre noteringen som en akseptert kort salg fordi banker sjelden opplyser en bunnlinjepris foran.

Med en forhåndsgodkjent kortsalg, blir den nye kjøperen ventet dramatisk forkortet. Vanligvis om selgerenes dokumentasjon er allerede sendt til utlåner, og låneren kan ha vært nær ved å utstede det korte salgsgodkjenningsbrevet. De manglende dokumentene på dette punktet er de nye kjøpernes tilbud og lånekvalifikasjoner.

Kort salgsforhandlinger

Selgerne kan godta hvilken type kjøpstilbud som er satt for dem for signatur, men det er ikke bindende med mindre selgerbanken godtar tilbudet. Det spiller ingen rolle hva som er angitt i tilbudet hvis banken ikke godtar dem. Din sanne forhandling ligger ikke hos selgeren; Det ligger hos bankens forhandler.

Bankene er avhengige av skrivebordsvurderinger og tredjeparts BPOs (meglerprisuttalelser) for å bestemme verdien. Selv om bankene ikke vil følge gjennom en foreclosure, vil de også ha en rettferdig markedsverdi. Det er opp til noteringsagenten å gi sammenlignbart salg og å underbygge prisen som er oppgitt av kjøperen.

Er prisen lavere etter en foreclosure?

Om en kjøper skal vente på at eiendommen skal gå gjennom foreclosure og bli gjort til banken, avhenger av om boligen har flere tilbud. Hvis mer enn en kjøper har lagt inn et tilbud, vil det høyeste og mest kvalifiserte tilbudet trolig vinne.

Hvis kjøperen er den eneste tilbudsgiveren og banken reagerer negativt eller verre, ikke i det hele tatt, kan det være i kjøperens interesse å vente ut avskærmningen.Det er heller ingen garanti for at en bank ikke vil avvise flere tilbud, spesielt hvis ingen er høy nok.

Noen ganger er banker ikke rimelige og ender opp med å skyte seg i foten. Jeg har hatt flere oppføringer der bankene nektet å akseptere korte salgstilbud bare for å få tittelen til hjemmet gjennom foreclosure, som så til slutt solgte for titusenvis mindre.

Du kan få en anelse om hva banken kan gjøre ved å se på åpningsbudene som er oppført i tilfelle et hjem er i foreclosure.

Ofte banker vil legge inn et minimumsbud for auksjonen. Hvis det laveste budet er beløpet som skyldes banken, forteller det en rimelig person at banken ikke skal selge hjemmet til noen på auksjonen. Fordi en rimelig person ikke ønsker å betale balansen på grunn av boliglånet eller at personen bare ville betale boliglånet og kjøpe hjemmet fra selgeren. Ikke bli motløs hvis banken avviser ditt korte tilbud. Vær smart. Send det tilbudet igjen, og du kan få en annen forhandler. Oppføringsagenten kan muligens sende inn revidert dokumentasjon på selgerens vegne som kan endre hvordan banken vil se på den korte salgsfilen.

Hvis ingen andre sender et høyere tilbud - og hvis du ikke gjorde det, hvorfor ville noen andre? - Til slutt banken vil sette hjemmet til salgs som en REO.

Se etter at den vises på markedet som et bank-eid hjem. Hvis prisen er rimelig på det tidspunktet, kjøp det fra banken. Minst kjøpere av bank-eide boliger er relativt sikre at transaksjonene vil lukke innen 30 dager eller så, og mest sannsynlig til en mye lavere pris.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}