Refinansieringsavdragsavdrag

Spørsmål: Hvordan er skatteavdrag begrenset til realkreditlån?

En leser spør: "Jeg eier en personlig bolig. Det er verdt mer enn den gjenværende hovedbalansen på boliglånet. Min utlåner er villig til å la meg refinansiere for mer enn balansen i det eksisterende boliglånet. vet at skattereglene tillater meg å trekke rentebetalinger når boliglån refinansiering så lenge det er for samme beløp som eksisterende saldo. Men hvordan er skattefradrag begrenset for boliglånsfinansiering? "

- 9 ->

Svar: Ved at Julian Block, Advokat

Når renten faller, kommer millioner av husholdninger, akkurat som deg, til å låne til långivere for å refinansiere sine boliglån. Før du hopper inn i realkreditfinansiering, er det smart å gjøre deg kjent med vanskelige skatteregler på hva som er eller ikke er fradragsberettiget for rentebetalinger. Her er noen påminnelser om hvordan reglene virker for boliglånsfinansiering:

Lånrefinansieringsregler for skattefradrag

Om låntakere har krav på å trekke renter på det overskytende beløpet, avhenger av hvordan de bruker inntektene fra boliglånsfinansieringen og beløpet på inntektene. Når låntakere bruker beløpet som overstiger det eksisterende boliglånet til å kjøpe, bygge eller vesentlig forbedre hovedboliger, som betyr hele året boliger eller andre boliger som ferieferier, kommer deres rentebetalinger under reglene for boliglån. Disse reglene tillater dem å trekke hele interessen ut så lenge overskuddet pluss alle andre boliglån ikke overstiger $ 1 000 000, slippe til $ 500 000 for ektepar som sender separate avkastninger.

Når låntakere bruker overskytdet til andre formål, forbyr et annet sett av regler fradrag for betaling av renter på "forbrukslån". Denne omfattende kategorien inkluderer kredittkortregninger, auto lån, medisinske utgifter og andre personlige gjeld som forfalte føderale og statlige inntektsskatter. Det er imidlertid et begrenset unntak for renter på studielån, en av de "over-the-line" subtrackene for å komme til justert bruttoinntekt, beløpet på den siste linjen på den første siden av 1040-skjemaet.

Unntak fra regler for boligrefinansiering Skatteduksjoner

Men de fleste låntakere er i stand til å oppheve disse restriksjonene på fradrag for forbrukerinteresse, takket være regler for boliglån. Disse reglene tillater dem å trekke hele interessen ut så lenge beløpet som overstiger det eksisterende boliglånet, samt alle andre boliglån på egenkapitalen, ikke overstiger $ 100 000, taper til $ 50 000 for gifte par som legger inn separate avkastninger. Det spiller ingen rolle hvordan låntakere bruker inntektene.

Når de refinansierte lånene er delvis boliglån og delvis boliglån, er det en samlet grense på $ 1, 100, 000 & # xfffd; € "$ 1, 000, 000 hjemmet gjeld og $ 100 000 hjem egenkapital gjeld, slippe til $ 550 000 for gifte par arkivering separat.

Når lånene overstiger taket på $ 1, 000, 000 for boliglån og $ 100 000 for boliglån, blir overskuddet generelt kategorisert som ikke-fradragsberettiget personlig interesse. Den generelle avslaget er underlagt unntak for låneinntekter som brukes til forretnings- eller investeringsformål.

Skatteavdrag for skattemyndighetene underlagt gjeldsbeskatning. Avhengig av AMT

En annen begrensning gjelder det stadig voksende antall låntakere som belastes av AMT (alternativ minimumskatt).

AMT tillater fradrag for rentebetalinger på boliglån på opp til $ 1 000 000. Men AMT-regler nekter eventuelle fradrag for renter på boliglån til første eller andre boliger, med mindre låneoppkjøpet brukes til å kjøpe, bygge, eller vesentlig forbedre boligene & # xfffd; Â € œEn grunn hvorfor s for egenkapitallån ofte finesse det plagsomme spørsmålet om skattefradrag.

Julian Block er en skatteadvokat i Larchmont, NY.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}