Grønne boliglån i California

Ved første blush virker grønne boliglån i California som den perfekte måten å finansiere energieffektive forbedringer og oppgraderinger for ditt hjem. Det er mange fordeler med grønne boliglån, men det er også farer som lurker i at ikke hver salgssted er rask eller klar for å bli kjent med huseiere. Paraplyen under hvilken disse typer finansiering faller kalles av akronymet PACE, som står for Property Assessed Clean Energy, men du kan få en PACE-vurdering sikret til ditt hjem uten å høre ordene PACE.

Det er fordi når PACE-programmene stammer fra offentlige enheter, blir de ofte administrert av private enheter som bruker et annet navn som HERO eller Ygrene eller California First. Dette er alle eksempler på PACE Green Mortgages i California. Appellen til disse grønne boliglånene er lett å forstå når du ser de enorme fordelene som tilbys til huseiere.

Hvordan jobber PACE Green Mortgages?

Den første fordelen er ingen forskuddsbetaling. PACE-programmene tilbyr 100% finansiering med lite eller ingen kredittkontroll. Betalinger håndteres ikke i et typisk boliglånsmodus fordi den grønne boliglånet er knyttet til et huseiers lokale eiendomsskattregning og kledd som en vurdering.

Pace grønne boliglån gir mulighet for øyeblikkelig finansiering gjennom godkjente leverandører til byggesaker som involverer energieffektive hjem forbedringer eller fornybar energi installasjoner som dobbeltrute vinduer, HVAC systemer, vannsystemer eller upfront kostnaden av solcellepaneler og mer.

Noen ganger, under spenningen om å legge til energieffektive oppgraderinger til hjemmet, og den relative enkelheten ved å skaffe disse typer lån, husker huseiere å handle for det beste priser. Noen eiere kjenner ikke forskjellen mellom en $ 20 000 vindu oppgradering eller en $ 40 000 "forbedret" vindu oppgradering.

Siden det ikke er noen out-of-pocket-kostnader og hele prosjektet finansieres gjennom eiendomsskatt, kan sammenligningshopping falle ved vei.

Den største ulempen betaler imidlertid ikke for mye, selv om det er en veldig reell bekymring. Det grunnleggende problemet er at huseiere ofte loves at lien antas av en ny kjøper, hvis huseieren velger senere å selge hjemmet, og dette er egentlig ikke sant. For eksempel, hvis en ny kjøper godtar å påta seg kostnadene ved forbedringene, og få er villige, vil kjøperen ikke kunne sikre et lån for å kjøpe hjemmet - ikke gjennom Fannie Mae eller Freddie Mac eller VA eller FHA-lån. Finansieringen er ikke antatt dersom kjøperen bruker konvensjonell eller statsfinansiering til å kjøpe hjemmet fordi bankene ikke tillater det.

Det føderale boligfinansieringsbyrået (FHFA) tillater ikke antagelse fordi den grønne finansieringen er en del av eiendomsskattenes regning, som betraktes som en overlegen lien, noe som betyr at det ville ha forrang i tilfelle en foreclosure og bli betalt først og før eksisterende boliglån.Långivere vil ikke at en annen enhet skal oppnå overlegen status og plasseres foran et eksisterende lån.

Dette betyr at for å selge til en annen kjøper som finansierer kjøpet, vil husseieren måtte betale PACE-lånet fullt ut.

For å legge til fornærmelse mot skade, kan utbetalingen også inneholde en forskuddsbetaling. Selvfølgelig vil en forsiktig homebuyer som for eksempel betale penger, trolig insistere på at boligen reduserer prisen for å muliggjøre eventuell tilbakebetaling av PACE-lånet. Så, husseieren kan egentlig ikke vinne eller komme fremover i dette spillet i tilfelle videresalg, uansett hvordan programmet presenteres for villaeieren.

Det er lett å glemme om grønne boliglån i eiendomsskatter.

Mange huseiere betaler bare skatteregningen når den kommer to ganger i året, ellers blir lånet skutt og betalingen gjøres månedlig, i tillegg til hovedstol og renter. Ofte opptrer lien ikke lett eller det ser ut til å være en skattevurdering, som er lett å avvise av boliglånsoffiserer og til og med noen forsikringsgivere. En utlåner nevnte nylig en fil til meg som hadde en kredittforespørsel i selgerens kredittsjekk, som ble gjort noen måneder før selgeren hadde bestemt seg for å liste hjemmet til salgs. Siden forespørselen ble gjort innen de siste 60 dagene, spurte boliglånsbehandleren om det, for å sikre at huseiere ikke tok på seg ytterligere gjeld ved å finansiere en bil eller et annet stort kjøp.

Det viste seg at huseiere hadde en $ 18 000 (8 25% rente, 20 år) PACE lån. Det var ingen omtale av lånet i skattepostregisteret eller i tittelfirmaets eiendomsprofil. Det ble ikke reflektert i listen over vurderinger på dagens skatteregning. Långiveren fikk en kopi av den foreløpige tittelrapporten og som et unntak var følgende påstand:

7. Vurderinger og andre saker for Sacramento County som er angitt i et dokument med tittelen "Betaling av kontraktsmessig vurdering påkrevd" og / eller "Notice of Assessment" (California HERO Program) registrert XX / XX / XXXX som Dokumentnummer bok XXXXXXXXX, Side XXXX av offisielle poster. Eventuelle vurderinger knyttet til ovennevnte dokument samles inn med årlige avgifter.

For et uutdannet øye ser dette ut til å være bare en annen vurdering. Men det er bevis på et PACE-lån som må betales i sin helhet ved å lukke av selgeren.

Dette er ikke å si at PACE-lån eller HERO-programmet er alle dårlige fordi det ikke ville være sant. Det er mange fordeler med programmene, og det hjelper huseiere å gjøre forbedringer de ikke ellers kunne ha råd til. Men vær oppmerksom på at opplysningene kan være utilstrekkelige for å hjelpe en eier å forstå konsekvensene og fine nyanser av disse lånene som, hvis kjent, kan være nok til å gjøre huseieren overlevert grønne boliglån.