Hva er HUD-1 Settlement Statement?

HUD-1-oppgjørserklæringen er en standard statlig eiendomsform som en gang ble brukt av oppgjørsagenten (også kalt sluttagenten) for å spesifisere alle kostnader pålagt en låner og selger for en ekte eiendomstransaksjon. Det brukes vanligvis ikke lenger bortsett fra ett unntak. Opprinnelig et dokument utviklet av U. S. Department of Housing and Urban Development, ble det utformet for å gi hver part en fullstendig liste over innkommende og utgående midler.

Avgifter knyttet til transaksjonen, men betalt før avslutning, ble også inkludert på HUD. De er normalt merket "POC," for Betalt utenfor Closing.

Her er en utskriftsvennlig versjon av HUD-1 som du kan skrive ut og bruke til å følge teksten.

Når ble HUD-1 brukt?

Vedtektene til fastighetsloven (RESPA) krever at HUD-1-skjemaet brukes som standard fastighetsoppgjørsform i alle transaksjoner i USA som involverer føderalt relaterte boliglån. Hvor jeg jobber, ble den brukt for nesten alle transaksjoner som involverer en kjøper og selger, inkludert kontantstengninger. Hvis du søkte om boliglån innen 3. oktober 2015, bør du ha mottatt en HUD-1-setning. Siden oktober 2015 begynte låntakere å motta et skjema som kalles avsluttende opplysning i stedet for en HUD-1 for de fleste typer boliglån som svar på TILA RESPA Integrated Disclosures eller bare TRID, som fornyet hvordan boliglån behandles og avsløres.

Hvor er en HUD-1 brukt i dag?

HUD-1-oppgjøret er imidlertid fortsatt brukt for omvendt boliglån. Disse typer boliglån er svært populære blant selgere over 62 år som ønsker å trekke ut egenkapital. Også i løpet av 3 til 10 år etter en kort salg før 2015, krever långivere ofte en kopi av den gamle HUD-1 for å bevise datoen eiendommen stengte.

Når distribueres HUD-1?

Før 3 oktober 2015 oppgav RESPA at låntakere skulle bli gitt en kopi av HUD-1 minst en dag før avregning. I virkeligheten kan oppføringer lett komme frem noen timer før de lukkes. De fleste kjøpere og selgere studerte uttalelsen på egenhånd, med eiendomsmegler og med oppgjørsagenten. Den ideen er at jo flere personer som vurderer det, desto mer sannsynlig vil det oppdages feil.

Når det gjelder både HUD-1 og avsluttende avsløring, må du ikke anta at lukkemidlet alltid er riktig. Feil skjer. Jeg har vært i mer enn en lukking der det ble funnet en feil i siste øyeblikk. Spør så mange spørsmål som nødvendig for å hjelpe deg med å forstå alle kostnader.

Oversikt over HUD-1-skjemaet

For å få bedre forståelse av HUD-1-oppgjørssetningen, her er en linjeoversikt over de viktigste delene av skjemaet.

Avsnitt L, Avregningsavgifter: Linjer 700-1400

Hvis du har skrevet ut HUD-1, blar du til Seksjon L på side 2. Det er der mange oppføringer er tabulert før du blir hentet til side 1. Kolonner inneholder kostnader som Betales fra enten lånerens eller selgerens midler. Din avslutningserklæring vil sannsynligvis ikke ha oppføringer i alle linjer.

Seksjon 700, Byråkommisjoner

Denne delen omhandler provisjonen betalt til eiendomsmegler. Linjene 701 og 702 viser hvordan provisjonene deles mellom to deltakende organer.

Provisjoner blir vanligvis betalt fra selgerens midler. Imidlertid kan en kjøperens agent som selger et hjem for salg selges av hans eller hennes klient, ikke selgeren.

Seksjon 800, Elementer som kan betales i forbindelse med lån

Oppføringene på disse linjene blir oftest betalt fra kjøperens midler, selv om selgerne i enkelte tilfeller er enige om å betale spesifiserte beløp for å hjelpe kjøperen nært.

Linje 801 viser gebyret som utlåner belastes for å behandle eller oppstå lånet. Hvis gebyret er en prosentandel av lånebeløpet, vil prosentandelen bli oppgitt.

Linje 802 brukes til å registrere "poengene" ladet av utlåner. Hvert punkt er 1% av lånebeløpet.

Linje 803 brukes til å registrere avgiftsgebyrer. Du har kanskje betalt avgiften når du søkte om lånet. Hvis det er tilfelle, skal det være merket "POC" for betalt utenfor lukking. Beløpet vil bli vist, men vil ikke bli inkludert i de totale gebyrene du tar med til oppgjør.

Linje 804 brukes til å registrere kostnadene for kredittrapporten hvis den ikke er inkludert i opprinnelsesgebyret.

Linje 805 inkluderer kostnader for inspeksjoner gjort på forespørsel fra utlåner. Andre skadedyr og strukturelle inspeksjoner registreres i et annet område.

Linje 806 er for et søknadsgebyr som kan være påkrevet av et firma for privat boligforsikring (PMI).

Linje 807 brukes kun til utlånsforutsetningstransaksjoner, hvor kjøperen overtar selgerens eksisterende boliglån.

Linjer 808 til 811 brukes til diverse varer knyttet til lånet, for eksempel avgifter betalt til boliglånsmedarbeider.

Seksjon 900, Obligasjoner som kreves av utlåner som skal betales på forhånd

Disse kostnadene betales vanligvis av kjøperen. De er alle elementer som utlåner krever, men som ikke alltid betales til utlåner.

Linje 901 brukes til å registrere renter som oppsamles ved oppgjør for tidsperioden mellom lukking og den første månedlige betalingen.

Linje 902 viser boligforsikringspremier som skal betales ved oppgjør. Escrow reserver for boliglån forsikring er registrert senere. Hvis din boliglån forsikring er en engangsbeløp godt for lånets levetid, bør det bemerkes.

Linje 903 brukes til å registrere faresikringspremier som må betales ved oppgjør for å få umiddelbar forsikring på eiendommen. Det er ikke brukt til forsikringsreserver som vil gå inn i escrow.

Linjer 904 og 905 er for diverse varer, for eksempel flomforsikring, boliglånsforsikring, kreditt livsforsikring og funksjonshemmede forsikringspremier.

Seksjon 1000, Reserver deponert med Långiver

Denne delen brukes til å spesifisere sperringsfonde innsamlet av långiveren fra låntakeren for slike saker som fareforsikring og eiendomsskatt. Antallet månedene som belastes varierer, men det er grenser for hvor mye utlåner kan samle.

Låntakeren betalte nåværende kostnader for utgiftene i § 900. Innskuddene på linjene 1001-1007 gjelder for midler som brukes til å starte lånerens sperrekonto, hvorfra utlåner betaler neste års premier. Hver boliglån inkluderer et beløp som dekker en del av disse gjentakende utgiftene.

Linje 1008 er en avregningsjustering beregnet av oppgjørsagenten ved å sammenligne forskjellige escrow-formler. Dette trinnet er å sørge for at utlåner ikke samler inn flere sperringsfonde enn det som er tillatt. Figuren er alltid null eller et negativt tall.

Avsnitt 1100, Tittelavgifter

Tittelavgifter inkluderer avgifter direkte knyttet til overføring av titler, for eksempel tittelundersøkelsen, tittelsøk, dokumentforberedelse og avgifter for tittelforsikringen. De blir normalt belastet kjøperen.

Juridiske gebyrer inkluderer gebyrer for både lånerens og selgerens advokater, og noen ganger en advokat for utlåner. Andre gjenstander som er dekket i denne delen er gebyrer for avsluttende agenter og notarer. Når en person utfører mange oppgaver, kan avgifter bli klumpet sammen. Linje 1101 brukes til å registrere oppgjørsagentens gebyr.

Avgiftene for abstrakt eller tittelsøk og eksamen er oppgitt i linjene 1102 og 1103. Hvis den samme personen utfører begge oppgaver, innføres en sum i linje 1103. Hvis personen som gjør arbeidet er et tittelfirma eller advokat, blir avgifter oppgitt senere, i linjene 1107 eller 1108.

Linje 1104 viser kostnader for tittelforsikringsbinderen (også kalt en forpliktelse til å forsikre). Betaling for tittel forsikringspolicyer er oppgitt senere.

Linje 1105 registrerer kostnader for gjørpreparater og slike regninger som arbeid på boliglån og notater.

Gebyret betalt av notarius publicus for å godkjenne utførelsen av oppgjørsdokumenter er oppgitt på linje 1106.

Linje 1107 beskriver advokatsalærer.

Linje 1108 er kostnaden for tittelforsikring (unntatt kostnaden for bindemidlet).

Linjer 1109 og 1110 er informasjonslinjer som beskriver kostnadene for de separate tittelforsikringspolicyene for låner og långiver. (Kun linje 1108 overføres.)

Linjer 1111 til 1113 brukes til å legge inn andre tittelrelaterte kostnader som varierer etter sted. Oppføringer kan inkludere et gebyr til en fylkeskattgiver for et skattesertifikat eller et gebyr til en privat skatteservice.

Avsnitt 1200, Regjeringsopptak og overførselsgebyrer

Denne delen brukes til å spesifisere kostnader som kostnader for registrering av gjerninger og boliglån og gebyrer for skattemerker.

Seksjoner 1300 og 1400, tilleggsavgifter og totaler

Seksjon 1300 brukes til å registrere undersøkelsesavgifter og inspeksjoner for slike skadedyr, blybasert maling og radon. Strukturelle inspeksjoner og inspeksjoner for oppvarming, rørleggerarbeid eller elektrisk utstyr kan også inngå.Hvis en av partene kjøper en hjemmegaranti, blir belastningen oppgitt i denne delen.

Linje 1400 er for de totale bosetningsavgiftene som er betalt fra lånerens og selgerens midler. De er også angitt i delene J og K, linjene 103 og 502.

Del J Sammendrag av låntakers transaksjon: Linjer 100-303

Tilbake på side 1 i HUD-1-skjemaet finner du avsnitt J og K, som skisserer lånerens og selgerens spesifiserte transaksjoner.

Seksjon 100, Bruttobeløp fra Låner

Linje 101 angir salgsprisen på eiendommen.

Kostnader for personlig eiendom (for eksempel draperier, vaskemaskin, tørketrommel, utemøbler og dekorative gjenstander som kjøpes fra selgeren) er oppført på 102.

Linje 103 viser de totale oppgjørskostnadene til den som lånes fremover fra linje 1400.

Linjer 104 og 105 er for beløp som skyldes låner eller tidligere betalt av selger.

• Oppføringer belastet låntakeren inkluderer en balanse på selgerens deponeringskonto dersom låntakeren forutsetter lånet.
• Låntakeren kan skyldes selgeren en del av uindhentede leieavtaler.

Linjer 106 til og med 112 er for varer som Selger har betalt på forhånd. For eksempel må kjøperen refundere selgeren for sin prorated del av fylkeskatter dersom selgeren betalte en årsregning. Hver person betaler kostnader for den tiden de eide eiendommen.

Linje 120 er bruttobeløpet fra låntakeren. Det er summen av linjene 101 til og med 112.

Seksjon 200, Beløp betalt av eller i tillegg til Låner

Dette er alle oppføringer for midler låntakeren vil motta ved avslutning.

Linje 201 gir kjøperen kreditt for hvor mye penger som er betalt når tilbudet ble akseptert.

Linje 202 er beløpet på det nye lånet, som betales til låner av utlåner.

Linje 203 brukes når låner antar et lån eller tar tittel underlagt et eksisterende lån eller lien på eiendommen.

Linjer 204 til og med 209 brukes til å liste over diverse varer betalt av eller på vegne av kjøperen. De kan inneholde slike elementer som en godtgjørelse selgeren gjør for reparasjoner eller utskifting av varer. Dette området brukes også når selgeren aksepterer et notat fra låntakeren for en del av kjøpesummen.

Linjene 210 til 219 er for regninger som selgeren ennå ikke har betalt, men skylder hele eller en del av. Skatter og vurderinger er oppført, men området kan også inkludere leie innsamlet på forhånd av selger for en periode som overskrider oppgjørsdatoen.

Linje 220 er summen for alle poster i Seksjon 200. Summen legges til lånerens inntekter.

Avsnitt 300, Kontant ved oppgjør Fra / Til Låner

Linje 301 er et sammendrag av det totale beløpet som skal betales fra låntakeren.

Linje 302 er et sammendrag av alle elementer som allerede er betalt av eller for låntakeren.

Linje 303 er forskjellen mellom linjene 301 og 302. Det viser oftest hvor mye penger låner må bringe til lukking. Det kan være et negativt tall som indikerer at låntakeren vil motta midler tilbake ved lukning.

Avsnitt K, Sammendrag av selgerens transaksjon: Linjer 400-603 Linjer 400-603

Til høyre for avsnitt J (oppsummering av låntakers transaksjon) finner du avsnitt K som oppsummerer transaksjonene til selgeren .

Seksjon 400 , Brutto beløp på grunn av selger

Beløpene i denne delen legges til selgerens midler.

Linje 401 angir salgsprisen på eiendommen.

Oppføringer for personlig eiendom (for eksempel draperier, vaskemaskin, tørketrommel, utemøbler og dekorative gjenstander som selgeren kan selge til kjøperen) er oppført på 402.

Linjer 404 og 405 er for andre beløp skyldige Låntakeren eller tidligere betalt av selgeren, for eksempel:

• Hvis låner antar selgerlånet, må han / hun refundere selgeren for balansen på selgerens sperrekonto.
• Kjøperen kan skyldes selger en del uavhentede leier.

Linjene 406 til og med 412 gjelder for varer som Selger har betalt på forhånd. For eksempel kan kjøperen måtte refundere selgeren for en prorated del av fylkesskatten dersom selgeren betalte en årsregning, men vil ikke eie eiendommen i løpet av hele året.

Linje 420 er bruttobeløpet på grunn av selgeren. Det er summen av linjene 401 til og med 412.

Seksjon 500, Reduksjoner i beløp på grunn av selger

Beløpene i denne delen trekkes fra selgerens midler.

Linje 501 brukes når selgerens eiendomsmegler eller annen part holder innehaverens alvorlige penger innskudd og betaler det direkte til selgeren.

Linje 502 inneholder figuren fra Linje 1400, selgerens totale kostnader som beregnet i del L.

Linje 503 brukes hvis låntakeren forutsetter eller tar tittelen underlagt eksisterende rettigheter som trekkes fra salgsprisen.

Linjer 504 og 505 gjelder for første og / eller andre lån som vil bli betalt som en del av en oppgjør (inkludert påløpte renter).

Linjene 506 til og med 509 vises som tomme linjer for ulike oppføringer.

Linje 506 brukes til å registrere innskudd betalt av låner til selger eller annen part som ikke er oppgjørsagenten. Dette er litt annerledes enn oppføringen i 501. I dette tilfellet overfører partiet som eier midlene det til oppgjørsagenten som skal utbetales ved avslutning.

Disse linjene kan også brukes til å liste tilleggsavgifter som mye betales ved oppgjør for å fjerne tittelen på eiendommen.

Linjer 510 til 519 er for regninger som selgeren ennå ikke har betalt, men skylder hele eller en del av. Skatter og vurderinger er oppført, men området kan også inkludere leie innsamlet på forhånd av selger for en periode som overskrider oppgjørsdatoen.

Linje 520 er summen for alle poster i Seksjon 500. Summen er trukket fra selgerens inntekter.

Seksjon 600, Kontant ved avregning til / fra selger

Linjer 601 er bruttobeløpet som skyldes selgeren, fra linje 420.

Linje 602 inneholder total reduksjoner i selgerens inntekter, fra linje 520. < Linje 603 er forskjellen mellom linjene 601 og 602.Det indikerer vanligvis et kontantbeløp betalt til selgeren, men det er mulig for selgeren å skylde penger ved å stenge. For eksempel kan selgeren skylde mer på første og andre boliglån enn det som gjenvinnes i kontrakten.

Hvis du har mottatt en HUD-1 som en del av hjemmetransaksjonen din, husk at det er en av de avsluttende dokumentene du bør beholde.

Redigert av Elizabeth Weintraub. Hjem kjøper ekspert på balansen.