Hva skjer i en kort salg når du har to lån?

Spørsmål: Hva skjer i et kort salg når du har to lån?

En leser spør: "Vårt hjem er verdt mindre enn vi skylder det. Vi har et første boliglån på $ 85 000 og et andre boliglån på $ 55 000. Vår agent sier at vi ikke får mer enn $ 85 000 hvis vi prøver å selge den. Hva skjer med det andre lånet i dette tilfellet? "

Svar: Å gjøre en kort salg er vanskelig nok, ganske ærlig, men det er enda vanskeligere når du har to lån - - Det er to ganger hodepine.

Jeg føler smerten din. Fordi ikke bare trenger du samarbeidet med den første långiveren, må den andre boliglåneren også frigjøre lånet.

I ditt tilfelle skylder du $ 140 000 på et hjem som er verdt $ 85 000. Etter at du har betalt den første utlåner, vil du fortsatt være kort $ 55 000. For ikke å nevne sluttkostnader.

Først, la oss ta en titt på hva som skjer i foreclosure:

Foreclosure Positions mellom långivere

Det spiller ingen rolle om du tar ut et nytt boliglån for å hjelpe til med å kjøpe hjemmet eller hvis du har sikret et egenkapitallån etter faktum. Den andre långiveren vil alltid være i andre posisjon, med mindre den første er villig til å underordne seg. Vanligvis vil en boliglåner som er i første posisjon ikke underordne stillingen.

Først i posisjon er først i retten til å samle inn fra foreclosure saksbehandling. Dette betyr at når en varsel om innlevering er innlevert, hvis den andre långiveren ønsker å være først i kø for å motta inntekt fra auksjonen eller salget eller for å ta eiendommen, må den andre långiveren starte sin egen avskærmingsprosedyre.

I de fleste deler av landet betyr dette at den andre långiveren må betale tilbakebetalinger til den første långiveren, betale den første utlånerens kostnad for å legge inn meldingen om standard og tilhørende utgifter, og deretter legge inn sin egen varselmelding. Hvis den andre långiveren ikke gjør dette, kan den andre långiveren bli utslettet i foreclosure og motta ingenting, spesielt hvis det ikke er nok penger til å gå rundt.

Når den andre långiveren mottar en melding som sier at den første har utelukket, etter å ha sjekket verdien av hjemmet, starter mange andre långivere ikke sine egne foreclosure-prosedyrer. De tar denne holdningen fordi det ikke kan være nok egenkapital til å gjøre kostnaden for avskærmning lønnsom for den andre långiveren. Denne ikke-handlingen forlater den andre långiveren i en sårbar stilling.

Hvor kort salgsutgifter er betalt

Selv om selgeren kanskje har signert en noteringsavtale med en eiendomsmegler, er det meget sannsynlig at utlåner vil gjenforhandle provisjonen. Långivere betaler mindre enn tradisjonelle avgifter og prøver å kutte kostnadene ved transaksjonen alt mulig.

For å ytterligere redusere sluttkostnader, er det også avgifter som långivere vanligvis vil nekte å betale. De er:

Hjemsgarantiplaner

• Skadedyrkontroll og skadedyrsbekjempelse
• Takksertifiseringer
• Avløpsinspeksjoner
• Reparasjoner etterspurt av kjøpere som en forespørsel om reparasjon
• Kreditt for kjøperens sluttkostnader
• Forhandlere med den andre långiveren på kort sikt

Etter at du har bestemt deg for at din situasjon passer til korte salgskvalifikasjoner, og du har overholdt alle långiversforespørsler - pluss, funnet en villig og kvalifisert kjøper - du er ennå ikke ut av skogen.

La oss si at lukkekostnadene dine er 5% eller $ 4, 250. Etter at du har trukket sluttkursene fra salgsprisen på $ 85 000, vil du ha om lag $ 81 000 igjen. Nå blir det en krig mellom de to långivere.

Generelt er den første forhandlingen å tilby den andre långiveren en liten summe, si $ 1 000. Nå kan det ikke virke som mye i forhold til den andre lånebalansen på $ 55 000 fordi du ber långiveren å miste $ 54 000. På den annen side, men hvis den andre utlåner nekter, kan det i siste instans ikke få noe.

Det ser ut til at junior långivere ser ut til å kutte sine neser til tross for ansikter. Men det er her den første utlåner kan gi opp litt mer for å få avtalearbeidet. Etter min erfaring er de fleste långivere i første posisjon begeistret for å motta 90%, noe som vil bety for et $ 85 000 lån, kan utlåner være enige om å ta $ 76 500.

Hvis nettet er $ 81 000, etter avslutning kostnader, som ville forlate $ 4 500 som den første utlåner kunne tilby til den andre utlåner. Den andre långiveren må være enig om å frigjøre lånet. Hvis ikke, vil den korte salget bli nektet, og den første utlåner vil mest sannsynlig gripe eiendommen i foreclosure, eliminere det andre lånet.

Fortsett å forhandle til en oppløsning er oppnådd. Husk at både den første og den andre har en innsats i å gjøre det korte salgsarbeidet.

MERK: En grunn til at en junior rettighetshaver i California kan nekte å samarbeide er om lånet var et hardt pengelån, sikret til bosted på 1 til 4 enheter. I det tilfellet, hvis den andre långiveren blir utslettet under en foreclosure under en kurator, kan den andre utlåner ha rett til å forfølge en mangeldom.

(Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).) På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California .