ÅPne bostedsoppgjørsavtaler

Definisjon: En åpen notering lar en eier selge sitt hjem selv som en Til salgs av eier. Det er en ikke-eksklusiv avtale, som betyr at eieren kan utføre åpne oppføringer med mer enn en eiendomsmegler, og betaler kun megleren som bringer en mulig kjøper hvis tilbud eieren aksepterer.

Den store forskjellen er at en eier vil sannsynligvis bare betale en selger megler kommisjon, som er omtrent halvparten av typiske avgifter.

Årsaken er at eieren ikke er representert. Derfor betaler eiere ikke megler for å representere eieren, men betaler megleren for å representere kjøperen. Men hvis eieren finner kjøperen selv, vil eieren ikke skylde noen en kommisjon.

Hvorfor ville en selger bruke en åpen liste?

Selgere kan vurdere en åpen notering over en eksklusiv rett til å selge, for eksempel hvis det er mange kjøpere på markedet. Det er fordi en åpen notering kan forhandles separat med hver eiendomsmegler, og provisjonene kan alle være forskjellige fra hverandre eller identiske, uansett hva som kan forhandles. Det gir selgeren mer fleksibilitet, selv om det kan begrense antall kjøpere som kanskje vil kjøpe hjemmet.

Men hvis det er flere kjøpere på markedet enn selgere med attraktive oppføringer, tar selgeren ikke mye risiko ved å gi en åpen liste til flere meglerhus.

Hovedrisikoen kan være mangel på eksponering for alle fast eiendomskjøpere. For ikke å nevne, beholder selgeren også muligheten til å selge hjemmet selv. Hvis hun finner sin egen kjøper, skylder hun ikke noen agent en kommisjon.

Noen selgere mener at de kan annonsere et hjem tilstrekkelig og nå kjøpere via internett, slik at de ikke ser en grunn til å ansette en agent.

De overser noen ganger det faktum at agenter gir mye mer til bordet enn bare en evne til å finne en potensiell kjøper. En erfaren eiendomsmegler kan for eksempel tilby selger muligheten til å unngå vanlige feil. Selgere, som ikke har gjort noen feil ennå, gjenkjenner ikke alltid verdien før de tar feil, og det er for sent.

Hvorfor vil agenter bli enige om en åpen liste?

Agenter som jobber med mange kjøpere, kan være enige om å godta vilkårene for en åpen notering hvis de vil garantere at de vil få betalt for å bringe en kjøper til selgeren. Med en åpen notering annonserer agenter generelt ikke eiendommen eller bruker penger på kampanjen, med mindre de er ganske sikre på at kjøperne som svarer vil bare kontakte den aktuelle agenten.

Eiendommen kan være unik, veldig spesiell, som vil appellere til et stort antall kjøpere, og en agent kan se en åpen liste som den eneste løsningen fordi selgeren ikke vil være enig i en eksklusiv rett til selgeoppføring.Det er veldig uvanlig å se åpne oppføringer i MLS hvor jeg jobber i Sacramento, og jeg har aldri skrevet en åpen notering gjennom hele min store karriere i fast eiendom, men det betyr ikke at de ikke er et levedyktig alternativ.

Jeg antar at i noen landlige innstillinger, kan åpne oppføringer holde verdi for selgere som ikke ønsker å forplikte seg til en enkelt eiendomsmegling.

Landlige oppføringer har en tendens til å dekke store områder, og ordet reiser raskt. Selgere i landet kan liste med hver megler i området, hvis meglerne er villige, og betaler kun meglerhuset som til slutt presenterer det vinnende tilbudet.

Ulempen er at selgeren vanligvis ikke har noen representasjon. Ingen agent å fungere som fiduciary for selgeren eller for å hjelpe selgeren med forhandlinger, hjem inspeksjoner eller avsløringer.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.

Eksempler: Mary ga en åpen notering til tre eiendomsselskaper: Smith Brokerage, Allen Realtors og All City Agents. Smith Brokerage brakte henne en kjøper som sendte et akseptabelt tilbud, så Mary betalte Smith Brokerage en kommisjon for å representere kjøperen.

De andre to meglerhusene fikk nuttin '.