Hva er en ansvarsfrihet for en kort salg?

Det er mange gode grunner til å gjøre en kort salg, men en av de viktigste grunnene er å få ansvaret frigjort. Hvorfor vil du ha en ansvarsfrihet i en kort salg? Fordi uten det, kan banken ha rett til å samle balansen som skyldes at selger ikke betalte.

Når en utlåner godtar en kort salg, kommer det vanligvis til denne avgjørelsen fordi det er mer lønnsomt for banken å gjøre kortsalg enn å avskaffe.

Det kan eller krever ikke at selgeren har økonomisk trengsel, men absolutt er hjemmet under vann.

I en kort salg aksepterer banken å frigjøre lånet i bytte for å motta mindre enn det skyldige beløpet. Men det utløser ikke nødvendigvis selgeren. Å frigjøre lånet fra eiendommen og slippe selgeren er 2 forskjellige ting. Hvis du skylder banken $ 200 000, men ditt hjem er verdt $ 75 000, kan banken akseptere $ 75 000 og frigjøre lånet. Men uten ansvarlig frigjøring kan du oppdage noen år senere at banken nå kommer etter deg og krever at du betaler $ 125 000 forskjellen.

Utløp av ansvar og godkjenningsbrevet for kortsalg

Det korte salgsgodkjenningsbrevet inneholder nøkkelen. Denne godkjenningsbrevet beskriver nøyaktig hva banken forventer. Det står blant annet om følgende:

• Den akseptable salgsprisen
• Maksimalt tillatte provisjoner
• Maksimum avsluttende kostnader
• Minste nettoinntekter
• Utløpsdato

Ikke hvert kort salgsgodkjenningsbrev inneholder en ansvarsfrihet. Faktisk, noen godkjennings brev ikke adressere en ansvarsfrihet i det hele tatt. Advokater sier at hvis saken ikke er adressert, kan långiveren beholde hva som helst rettigheter som er tilgjengelige for långiveren i henhold til føderal og / eller statlig lov for å forfølge en mangeldom.

Signer aldri et kort godkjenningsbrev for salg uten å spørre en advokat om å lese den og gi deg juridisk rådgivning. Ikke spør din agent fordi med mindre din agent er advokat, er denne agenten ikke lisensiert for å gi deg juridisk rådgivning. Det er mot loven for en eiendomsmegler å dispensere juridisk rådgivning.

Jeg forteller kundene mine at hvis jeg ser deres korte salgsgodkjenningsbrev, er det en frigjøring av ansvar, kan jeg ikke gi dem råd om slike. Jeg forteller dem å ringe en advokat. Hvis brevet er uklart eller ikke spesifikt staver det ut, vil jeg foreslå at selgeren kontakter en advokat for å prøve å få en ansvarsfrihet. Under ingen omstendigheter gir jeg juridisk rådgivning.

Jeg vil ikke være forbauset over å høre om selgere arkivere søksmål mot sine eiendomsmeglere fordi disse agenter forsikret dem at utlåner ikke ville gå etter en mangel vurdering.Selv i California, hvor vi er heldige til å ha visse tilbakekallingslån, gjelder det vanligvis ikke for bruk av foreclosures, ikke for kortsalg. Med andre ord, en selger som gjorde en kort salg på et innkjøpslån, har ingen garanti for at en kort utlåner vil frigjøre dem med mindre utlåner spesifikt utsteder selgeren.

Vi har § 580e i California Civil Code, lagt til 1. januar 2011, men det er ikke testet for retten, og det gjelder ikke sekundær finansiering eller tidligere år.

Typer av verbiage i kort salg godkjenningsbrev Adressiv frigjøring av ansvar

Selv om jeg ikke muligens kan gi deg alle tenkelige typer utstedelse av ansvar eller ikke-frigjøring av ansvar i kortsalg godkjenningsbrev, er det noen få eksempler. Noen av disse uttalelsene frigir selgeren, noen tilbyr ikke noen form for frigivelse av ansvar.

• Ved bankens kvittering på $ XXXXXX vil banken frigjøre lien og avregne gjenværende gjeld som en samlebalanse.
• Banken har godkjent en nedsatt utbetaling. Ingenting i dette brevet skal fortolkes til fordommer, frafalle, modifisere eller endre noen av bankens rettigheter eller rettsmidler eller i egenkapital ved å samle hele beløp som skal betales.
• Banken utsteder sin godkjenning for å selge emneeiendommen som vil resultere i en kort avdrag på boliglånet … og vil frafalle eventuelle mangelrettigheter, hvis det er aktuelt.
• Ved mottak av denne betalingen vil vi rapportere gjelden som "betalt i sin helhet for mindre enn hele saldoen" til alle kredittagenturer.
• Låntakeren må signere vedlagt bekreftelse på alle vilkår som er spesifisert i denne godkjenningen, og må bekrefte at banken beholder alle mangelrettigheter som angitt i notatet, tillatelse og / eller sikkerhetsavtale og lokale og føderale lover.
• Banken godtar å akseptere $ XXXXXX i sertifisert fond som full betaling av lånet, i tillegg vil banken rapportere beløpet på gjelden som er gitt til Internal Revenue Service.
• Banken kan forfølge en mangeldom for de forskjellige i mottatt betaling og totalbeløpet, med mindre annet er avtalt eller lovlig forbudt dersom det korte salget lukkes på lånet som er referert ovenfor.
• Ved mottak av midlene vil banken frigjøre lien, og mangelbalansen vil bli rapportert som en avgift for samlebalanse.
• Ved mottak av det avtalte beløpet vil banken fravike gjenværende saldo på det ovennevnte lånet og frigjøre låntakeren fra ytterligere forpliktelse derav, og frafalle alle rettigheter til å forfølge ytterligere dom eller mangel.

Hvis banken ikke vil gi deg en ansvarsfrihet, må du kanskje tilby et selgerbidrag for å få banken til å gi den. Noen ganger vil du få en forhandler som ikke forstår banktilgang. Hvis du føler at banken ikke har rett til å forfølge en mangeldom, og banken nekter å frigjøre deg, må du kanskje eskalere filen til en veileder for å få utgivelsen. Men hvis alt annet mislykkes, er det beste alternativet å spørre en advokat om å få ansvaret for deg eller i det minste forklare dine juridiske rettigheter dersom en ansvarsfrihet ikke kan oppnås.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.