Hvordan du beregner kapitaliseringsfrekvens for fast eiendom

De som investerer i fast eiendom via inntektsgivende egenskaper må ha en metode for å bestemme verdien av en eiendom de ' re vurderer å kjøpe. Ved å bruke andre driftsinntekteres netto driftsinntekter og sammenlignbare eiendommer nylig solgte priser. Kapitaliseringsrenten er bestemt og deretter anvendt på eiendommen for å fastslå nåværende markedsverdi basert på inntekt.

Dette er en fin måte å gjør sammenligninger av lignende egenskaper, ettersom alle utgifter er tatt i betraktning.

Når to eiendommer virker like like og man koster mer, kan det være fordi det genererer mer inntekt eller har lavere kostnader.

Vanskelighetsgrad: Enkel

Tid kreves: 5 minutter Slik er:

Få den siste solgte prisen på en inntekts eiendom, for eksempel et leilighetskompleks.

1. Eksempel: 6-etasjes leilighetsprosjekt solgt for $ 300, 000.
   For det samme leilighetsprosjektet, bestem netto driftsinntekter, eller nettoinntektene realisert av eierne. Alle driftskostnader trekkes, men ikke boliglånet. Så, denne beregningen verdier eiendommen som om du betalte penger for det.
2. Eksempel: Leieinntekten etter utgifter (netto) er $ 24 000

   Del netto driftsinntekter til salgspris for å få kupongrente.

3. Eksempel: $ 24 000 / $ 300 000 =. 08 eller 8% (Kapitaliseringsfrekvensen)
   Hva du trenger:

Kalkulator

• Sammenligne egenskaper solgte priser og nettoinntekter.
• Det er to måter hvor kupongrenten brukes av investorer. Den ene er å verdsette en eiendom de vil selge basert på dagens markedspris for nylig solgte sammenlignbare eiendommer.

Den andre er å avgjøre om spørprisen på en eiendom er rimelig når man vurderer et kjøp.

Selge - Trenger å vite Hvordan du pris

Du eier et lite leilighetsprosjekt og vil selge det. Du samler nylig solgte eiendommer i området som ligner på deg. De kan ha flere eller færre enheter, men du prøver å finne eiendommer så like som mulig til den du vil selge.

Du finner tre eiendommer som har solgt i løpet av de foregående tre eller fire månedene. Den vanskelige delen er å kunne finne sine NOI, netto driftsinntekter. Noen ganger er det publisert i noteringen, og andre ganger er det ikke. Men du kan få denne typen informasjon fra en kommersiell eiendomsmegler, spesielt når du vil bli notert for salg med en.

Du får tre eiendomspriser, og de er gjennomsnittlige 9. 2%. Din eiendom er NOI, netto driftsinntekter, er $ 31 000. Nå er alt du gjør, å dele NOI med cap rate:

$ 31, 000 /. 092 = $ 336, 957 Verdi av eiendommen din.

Nå kan du ta en avgjørelse om prisen du vil be om eiendommen og sette den på markedet.

Vurderer å kjøpe en eiendom eller sammenligne egenskaper for kjøp

Ved å sammenligne egenskaper for en kjøpsbeslutning, jobber du med listede egenskaper, slik at du kan få NOI og beregne cap rate for hver. Du kan da sammenligne dem for å se hvilke som ville gjøre det beste kjøpet. Men sjekker ut utgiftene sine og leier er klare, ettersom man kan stige til toppen hvis du ser muligheter til å redusere utgifter eller øke leieprisene.

På dette emnet er noen ledere veldig slurvete eller dovne, men ikke ofte. Men hvis du sjekker ut en eiendom med en sammenlignbar cap rate, kan du oppdage at utgiftene er unormalt høye for egenskapstypen og størrelsen.

Eller det kan hende du finner ut at husleie blir belastet, er lavere enn markedspriser for sammenlignbare eiendommer. Enten av disse situasjonene, hvis korrigert, ville øke kapsatsen, noe som gjør den til en bedre eiendom.

Kjøpe - Trenger å vite hva en eiendom er verdt

Vi er på den andre siden av transaksjonen nå. Vi har et øye med et bestemt lite leilighetsprosjekt, og det er oppført for salg for $ 495, 000. Spørsmålet er, er det verdt det i dagens marked eller er det overpriset?

Vi får igjen noen sammenlignbare egenskaper og en gjennomsnittlig solgt cap rate. La oss bruke vår 9, 2% igjen. Hvis NOI av denne eiendommen er $ 39, 500, er det verdt spørprisen?

NEI, som gjør vår beregning av å dele denne inntekt med cap-sats, får vi $ 429, 348 for en verdi. Så, $ 495, 000 er litt over merket.

Hva trenger jeg ikke å få den listeprisen til en verdi? Vi bytter bare rundt vår formel og multipliserer forespørselsprisen med kupongrenten.

$ 495, 000 X. 092 = $ 45, 540 kreves netto driftsinntekter. La oss sjekke at:

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

Tror ikke at dette er satt i stein skjønt. Det kan være gode grunner til en eiendom som rettferdiggjør en bedre cap rate. Kanskje det er plasseringen, eller kanskje det er egenskapene og kvaliteten på bygningene og omgivelsene. Alt må vurderes for beslutninger, men cap rate hjelper.