Forhåndsbetalte utgifter, escrows og impounds

En av de største kildene til forvirring for både homebuyers og refinansiere er hvordan en escrow (påskudd) konto beregnes og hvordan det påvirker bunnlinjen ved avslutning.

Terminologi

Først, la oss klargjøre terminologien som brukes. Forskjellene i språk er for det meste geografiske. Noen stater bruker ordet "escrows", mens andre bruker begrepet "impounds". Disse er akkurat det samme, og disse ordene vil bli brukt om hverandre i denne veiledningen.

Det første du må legge merke til og understreke er at pengene går inn i en skuddkonto, er ikke en kostnad for å gjøre lånet. Det er pengene dine. Det vil bli brukt til å betale eiendomsskatt og din forsikring.

Ved avslutningen av lånet, om du refinansierte eller solgte eiendommen, får du noen penger igjen på kontoen tilbake. Utlåner er pålagt å sende deg sjekken innen seksti dager med utlån av lån.

Selv om påfyllingskontoen er utformet for å beskytte utlåneren, kan den også være gunstig for låntakeren.

Ved å betale for store billettboligutgifter gradvis gjennom året, unngår låntakere klistremerkechokken ved å betale store regninger en eller to ganger i året og er sikre på at pengene til å betale disse regningene vil være der når de trenger det.

For låntakere med lav forskuddsbetaling, er en sperrekonto vanligvis ikke valgfri.

Siden lav nedbetaling betraktes som låntakere som en høyere risiko på grunn av deres lavere personlige eierandel i eiendommen, vil långivere ha et visst nivå på at staten ikke vil gripe eiendommen på grunn av manglende betaling av eiendomsskatt, og at låntakere ikke vil være uten huseiereforsikring i tilfelle eiendommen er skadet.

Med andre ord, hvis du setter mindre enn 20% ned, kan du forvente å være påkrevd av boliglåneren din for å få en sperrekonto.

Hva er forskuddsbetaling (Escrows and Impounds)? Forhåndsbetaling er utgifter eller ting som homebuyer betaler ved å stenge før de er teknisk forfalt. De er nødvendige for å opprette en sperrekonto eller for å justere selgerens eksisterende sperrekonto.

Forutbetalinger kan inkludere skatter, fareforsikring, privat kredittforsikring og spesielle vurderinger

En påskuddskonto (også kalt en sperrekonto, avhengig av hvor du bor) er ganske enkelt en konto som opprettholdes av kredittforetaket for å samle forsikring og skatt betalinger som er nødvendige for å holde hjemme, men er ikke teknisk del av boliglånet.

Låneren deler årlige kostnaden for hver type forsikring til et månedlig beløp og legger det til boliglånet ditt.

Hvordan påvirker escrows kontanter til å lukke? Din innskuddsdepositum varierer basert på tidspunktet for året hvor du lukker lånet ditt i forhold til måneden der eiendomsskattene dine skal betales.

Hvis du lukket på et lån i februar, ville du ikke foreta din første betaling på det lånet før april først. Hvis eiendomsskatten din forfaller i januar, har de nettopp blitt betalt. Dette betyr at ditt første innskudd innskudd vil være lite.

Din utlåner har god tid til å samle innskudd før neste utbetaling.

På en $ 500k eiendom, det er omtrent $ 2000 for eiendomsskatt selv i en grunnleggende skattezone, og hvis forsikringen din er $ 1200 per år, må du komme opp med en annen $ 400 for det. $ 2400 inn i fangstkontoen.

Boligforsikring er alltid betalt i sin helhet pluss to måneder hvis du kjøper et hjem.

Bruk den samme $ 500 000 lånebeløpet, antar at du lukkede på en refinansiering i oktober. Du kjøpte opprinnelig i februar. Du skal bare foreta to utbetalinger (desember og januar) før forsikringen er forfalt, så din fangstmengde for forsikringen alene $ 1000 for forsikring.

Du må komme opp med $ 3000 for å betale den første halvdelen av eiendomsskatten din, pluss fordi du bare har to betalinger før den andre halvdelen skyldes, en annen $ 3000 eller seks måneders utbetalinger for det. Totalt forfalt, $ 7000.

Kontantbeløpet som fastrente låntakere tenker på som sin månedlige betaling, er fortsatt gjenstand for endring - dette er en av de største problemene med impound-kontoer. Siden huseiere forsikrings- og eiendomsskatt kan endres, kan månedlige betalingsbeløp svinge.

For mange huseiere er boliglånsimpulser et nødvendig onde.

Uten dem, kan långivere ikke være villige til å gi boliglån til låntakere med lave nedbetalinger.