Hva er Short Sale Procedure?

Spørsmål: Hva er Standard Short Sale Procedure?

En leser spør: "Vi har endelig bestemt oss for å selge huset vårt. Vi ønsker ikke å gå bort fra hjemmet vårt, så vi opplistet med en agent som gjør en kort salg for oss. Hun kom over og plukket opp en masse papirer fra oss. Hun ba oss også om å signere en tredjeparts autorisasjon for banken. Men nå hva skjer? Hun sier at vi må finne en kjøper, men jeg trodde vi ba banken om å gjøre en kort salg. Får du først en kjøper eller spør banken om å gjøre en kort salg først? Jeg vet ikke om vår agent har gjort veldig mange kortsalg, og dette gjør meg ubehagelig. Hva er standardkortprosedyren?

Svar: Det er ikke uvanlig at en agent hevder å være en kortsalgspesialist når agenten har klart bare en håndfull kortsalg. Det er ikke at agenten din lyver for deg; Det er at agenten mener å gjøre 2 eller 3 kortsalg, gjør agenten en spesialist.

Og helt ærlig, med hvor mye tid det tar å gjøre litt kortsalg, er det ikke uvanlig at en agent til slutt tenker at hun har brukt mer tid på å jobbe med den korte salget enn hun har brukt. I hennes sinn er hun spesialist. I hodet til agenter som lukker 50 eller 100 kortsalg i året, er hun ikke spesialist.

Hvem bør du leie for å gjøre et kort salg?

Det første du bør gjøre er å ansette en kort salgspesialist for å håndtere din korte salg. Denne personen kan være en eiendomsmegler eller en advokat. De fleste agenter jobber på provisjon, betalt av provenuet fra salg, og de fleste advokater blir betalt på forhånd direkte av selgeren. Enten du ansetter en advokat eller en agent som kort forhandler, får du alltid juridisk rådgivning.

Noen advokater, akkurat som noen eiendomsmeglere, kan hevde å være en kort salgsspesialist, men likevel strekke sannheten litt ut. Det er vanskelig å vite hvem du skal stole på. En god regel er å spørre om en henvisning. Sikkert, noen andre du kjenner har en utmerket referanse for deg. Du kan ikke være for forsiktig når du velger en kort salgsagent eller en advokat.

Er det standardprosedyre å spørre banken om et kort salg før et tilbud mottas?

I et nøtteskall, nei. Men bare fordi standardprosedyre for en kort salg kan innebære at først mottar tilbud, betyr det ikke at selger alltid skal følge standardprosedyren. Det er noen ganger unntak fra regelen.

Standardprosedyren kan variere fra bank til bank. Det er banken din som angir standardprosedyren, og hver kort salgsbank kan være annerledes. Generelt, når du spør banken om en kort salg før et tilbud, lar du banken stille regler og prosedyrer for deg.Viktigst, du lar banken velge salgsprisen. Det kan fungere mot deg.

Standardprosedyre for kortsalgsforutsetninger

Noen korte salgsbanker - til tross for en Freddie Mac HAFA-kortsalg, for hvilken standard kortsalgsprosedyre er bare forhåndsgodkjenning - foretrekker å forhåndsgodkjenne din korte salg. Hvis de ikke forventer forhåndsgodkjenning, forventer de minst å være involvert i salgsprisen og markedsføringen av hjemmet ditt. Vanligvis er det heller ikke en god ide.

Hvis du lar banken velge forespørselsprisen, kan prisen være for høy. Hvis prisen er for høy, kan kjøperne ikke gjøre noen form for tilbud. Det er også mulig at banken vil prise hjemmet for høyt i håp om at du til slutt vil gi banken en gjerning i stedet for foreclosure.

Bankene vil ikke alltid komme rett ut og fortelle deg at de ikke vil gjøre den korte salget. Noen ganger vil de bare tvinge deg til å pris det på en slik måte at det ikke vil selge.

Standardprosedyre for kortsalgsautentisering etter et tilbud

Den vanligste måten å gjøre en kort salg på, er å sende godkjenning fra tredjepart til banken så snart hjemmet ditt er oppført for salg. Deretter sender du en kort salgspakke til banken, etter at du har mottatt et tilbud, sammen med dokumentasjon og tilbud.

Denne prosedyren gir deg kontroll og ikke banken. Spør deg selv, har ikke bankene gjort nok skade? Følgende er dokumentene som skal sendes til banken:

• Innkjøpskontrakt
• Kopi av verdigesteinnskudd
• Kjøperens bevis på fond
• Kjøpers forhåndsgodkjenningsbrev
• Signert tredjepartsautorisasjon (i tilfelle første kopi var feilplassert)
• Estimert avsluttende erklæring eller HUD-1
• Utskrift fra MLS
• CMA
• Bankens kort salgspakke og finans

Hver bank har sine egne krav, og de endrer seg kontinuerlig de krever. Det er vanlig å be om de to siste avkastningene og 2 måneders kontoutskrifter og lønnsstubber. Men noen banker som en Bank of America Cooperative Short Sale kan ikke engang kreve disse dokumentene. Din korte salgsekspert, hvis den personen er spesialist, burde vite.