Hva er feil med hjemmemarkedets rimelige refinansieringsprogram?

Spørsmål: Hva er galt med HARP?

En leser spør: "Vi prøvde å få en lånemodifisering, men Wells Fargo sa at vi ikke kvalifiserte. Vi har et boliglån som er i ferd med å tilbakestille, går fra et rentenes eneste lån til full amortisering på seks måneder Det er ingen måte vi har råd til den betalingen. Vi ønsker ikke å selge på kort salg fordi vi ikke vil at datteren vår skal bytte skole. Jeg hører at vi kan betale ut lånet vårt med et nytt lån under president Obamas refinansieringsprogram. Men jeg har vært i veien for å hoppe, krysser fingrene og mister søvn over dette boliglånet de siste fem årene, jeg vet ikke om jeg kan ta det lenger. Hva er galt med Home Affordable Refinance Program? Skal vi gjøre det? "

Svar: HARP-retningslinjene er overordentlig lette. Kort sagt tilbyr regjeringen to alternativer gjennom Making Home Affordable. De to alternativene er:

• Lånemodifisering gjennom Making Home Affordable
• HARP gjennom Making Home Affordable

Den grunnleggende forskjellen mellom de to programmene er at lånemodifikasjoner er for personer som har økonomisk trøbbel, og HARP er for selgere som ikke kvalifiserer for et lån modifikasjon fordi de ikke har noen økonomiske problemer.

Slik kvalifiserer du for HARP

HARP kvalifiseringsstandarder er relativt enkle som følger:

• Ditt boliglån må eies av Fannie Mae eller Freddie Mac. Andre typer lån kvalifiserer ikke for HARP. Du kan slå opp lånet ditt online for å se om det holdes av Fannie Mae eller Freddie Mac ved å gå til lånesøkeverktøyene på Making Home Affordable nettstedet.
• Lånet ditt må ha oppstått før 1. juni 2009.
• Verdipapirforholdet ditt må overstige 80 prosent.
• Du må være nåværende på dine betalinger, med ikke mer enn en sen betaling de siste 12 månedene.
• Bortsett fra et lite vindu som er utelukket, har du ikke tidligere brukt HARP.

HARP Facets

De viktigste grunnene til at et hus vil søke om HARP, er fordi boligeier ønsker å beholde hjemmet og ikke kan få en lånemodifisering.

Huseiere som foretrekker å gjøre en kort salg, gjelder generelt ikke for HARP.

• Refinansieringsprogrammet har ingen grense på lånebeløpet hvis ditt eksisterende lån har en fast rente. Det er ingen hette.
• Det er et lite, begrenset innskuddspremie. Vanligvis kan kun lukkekostnader legges til lånet ditt for å øke balansen.
• Du kan fjerne en låner fra det eksisterende lånet hvis den gjenværende låner kan bevise en jevn betalingshistorie. Dette ville fungere for et kvalifiserende skilsmissepar.
• Du kan legge til en låner på lånet, da den nye låntakeren kan kvalifisere.
• Du kan refinansiere hvis du har inngått konkurs så lenge konkursen ble utløst for mer enn 12 måneder siden, og du har bodd nåværende på boliglånsbetalingen din siden.
• Med unntak av en type HARP-program, er det ikke nødvendig med en minimumskurs og gjeldsgrad.

HARP Problemer forklart

Det samme problemet som plager lån modifikasjonsprogrammer plager HARP. Til å begynne med kvalifiserer ikke nok personer til hjelpen, noe som betyr at retningslinjene ikke passer de fleste.

• Det største problemet er at programmet ikke reduserer hovedbalansen. Faktisk gjør det hovedbalansen enda større.
• Du vil fortsette å betale boliglån forsikring hvis du skylder det nå. Selv om betalingen din kan avta på grunn av lavere rente, kan det hende at betalingen din også går opp. Men Fannie Mae retningslinjer oppgir om du ikke hadde boliglån forsikring før, vil du ikke nå.
• Du kan ikke utbetale eller refinansiere et fastrentende andre lån eller boliglån gjennom HARP. Det beste du kan gjøre er å få den andre långiveren til underordnet, noe som betyr å forbli i andre posisjon. Men det er lite insentiv for en annen utlåner å være enig. Hvorfor ville en andre utlåner ha truet sin posisjon og synke inn i brønnen uten egenkapital enda lenger?
• Du kan endre din type lån til bruk. Lover varierer etter stat. I California, for eksempel, selgere som refinansiere endrer vilkårene for sine lån fra kjøp penger til harde penger.

  Vanligvis gir kjøpslån ikke tilbake i California. Hvis du skulle gå gjennom foreclosure nedover veien, hvis lånene dine fortsatt var å kjøpe penger, kan du være beskyttet mot personlig ansvar i California. Fallout fra en refinansiering, for eksempel å få rett til å forfølge en mangeldom i tilfelle av mislighold, kan være et stort pluss for banker og en dårlig ting for villaeiere.

Kort salg mot HARP

Under HARP, om to år, kan ditt hjem fortsatt være under vann og verdt mindre enn du skylder. Selgere som ordner kortsalg, kan ofte kvalifisere seg til å kjøpe et hjem om to år. Så de handler i hovedsak et undervannshjem for et hjem akkurat som det, men med et mye mindre boliglån - bortsett fra at de leier for to år først. På slutten av to år kan en tidligere kort selger ha samme hjem, men med egenkapital.

_{På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.}