Hvordan du beregner leiekostnadskostnader

Evaluering av oppstartskostnader kan være vanskelig for nye forhandlere. Hvis flere av trinnene for å planlegge en bedrift krever at du har et forretningsmessig lisens, hvordan vil du få den nødvendige informasjonen for å avgjøre om detaljhandelsplanen din er en levedyktig eller ikke? Bunnlinjen er mange av tallene for forretningsplanen må være estimater.

På samme måte, hvis du planlegger å søke et lån fra banken for detaljhandel.

Banken ønsker å se at du har tatt hensyn til kostnadene ved å drive forretning, og vil ha et ganske nøyaktig bilde av hva kostnadene kommer til å være. Dette inkluderer din leie.

Hvordan budsjett

Så hvordan vet du hva du betaler i leie før du betaler det (eller før du selv vet hvor du skal finne)? Du må gjøre noen undersøkelser og få noen solide tall fra byggeiere og / eller forvaltningsselskaper. Kjenn høydepunkten og den lave enden av andre detaljhandel leie i området der du vil at butikken din skal være.

Begynn med å se ledige eiendommer i det området du vil åpne din butikk. De fleste områder har en gjennomsnittlig pris per kvadratmeter. For eksempel kan en butikk i et populært kjøpesenter rett foran en opptatt motorvei løpe $ 23 per kvadratmeter. Så for 1, 900 kvadratmeter, som ville koste ca $ 3, 642 per måned.

[Totalt kvadratmeter x Pris per kvm. ÷ 12 (måneder) = Månedlig leie]

En like stor frittstående bygning som ligger en halv kilometer fra den butikken, kan bare være $ 11 per kvadratmeter. Med det formål å skrive en forretningsplan, vil en gjennomsnittlig pris på $ 17 per kvadratmeter være en sikker antagelse i dette eksemplet.

En annen stor vurdering er typen leieavtaler du får.

De fleste utleiere i et kommersielt område som detaljhandel vil passere sine kostnader for å drive forretninger til deg som en del av leieavtalen. Det er tre vanlige kostnader lagt til basen din leie hver måned. Vanligvis vil en utleier belaste deg for CAM (felles områdevedlikehold) som er utleierens kostnader for å opprettholde parkeringsplassen, belysningen osv. For senteret du befinner deg i. I tillegg vil utleiere passere langs kostnadene ved eiendomsskatten for verdensrommet. Det er også vanlig for utleier å be deg om å betale forsikringspremie for ditt rom. Mens du må (og burde) være pålagt å bære forsikring for eiendommen din plassert i rommet, har utleier en policy for å beskytte ham mot skade på plassen mens du leier den. Kostnaden for denne premien kan overføres til leieavtalen.

Hvis du har en leieavtale med alle tre kostnadene beskrevet i siste avsnitt, kalles dette et "trippelnett" leieavtale. Dette refererer til det faktum at leieavtalen er grunnleien, pluss CAM, pluss Forsikring, pluss Skatter eller netto av grunnleien.Sørg for at du er veldig forsiktig med å undersøke denne tilstanden for leieavtaler i ditt område. Det er mer vanlig enn ikke for utleier å bruke et trippelnettsystem.

Dette betyr at leien fra vårt eksempel ($ 3, 642) faktisk kunne være en ekstra $ 200 per måned. Det er et betydelig antall. Jeg har møtt mange forhandlere som forlot disse kostnadene ut av deres proforma og fant seg i alvorlige kontantstrømproblemer når de åpnet butikken.

Pass på å estimere kostnaden for verktøy, vedlikehold, eiendomsforsikring eller avgifter og mulige leieøkninger. Ideelt sett vil det siste elementet være forutsigbart, siden du sannsynligvis vil signere en leieavtale for en fast periode på et bestemt løp. Men les den fine utskriften, og kjenn under hvilke forhold en økning i rente kan oppstå.

Alternativer til leie av utleieplass

I økende grad starter oppstartsselskaper den tradisjonelle ruten for å leie et butikkfront, istedenfor å stole på samarbeid eller delte mellomrom for å spare på kostnader. Hvis du planlegger å gjøre det meste av din salg på nettet, trenger du kanskje ikke en murstein-og-mørtelplassering i det hele tatt, men bare en fysisk adresse for skattemessige formål.

Og for sesongbaserte detaljhandel, kan det være mer fornuftig å ikke ha en permanent plassering, men i stedet velge kortleie på en booth på en bondes marked eller en kiosk i et kjøpesenter eller annen opptatt plassering. Mens disse alternativene vil spare penger på kort sikt, kan de være vanskeligere å finne inn i et budsjett siden de ikke er en tradisjonell fast pris.

Du bør også være på utkikk etter eventuelle oppstart av inkubatorrom i ditt område, som vanligvis koster ingenting for en ny bedrift. Inkubatorrom er ikke ideell hvis du planlegger å selge dine varer direkte til kundene, men kan være nyttig når du fremdeles får din virksomhet fra bakken.