Inntektsmetoden for eiendomsvurdering og verdivurdering

Denne metoden brukes til inntektsegenskaper

Hvis en eiendoms bruk skal være å generere inntekter fra leier eller leieavtaler, er inntektsmetoden for vurdering eller verdsettelse mest brukt. Nettoinntektene som genereres av eiendommen, brukes sammen med visse faktorer for å beregne verdien på dagens marked hvis de selges.

Det er ikke bare investorene i eiendommen som er interessert i nettoinntektene fra driften.

De vil nesten alltid søke finansiering og långivere vil nøye undersøke inntekts- og kostnadsdetaljer for å være så sikre som mulig at investeringen er beskyttet. Långivere ønsker å se normale beløp leie som overstiger utgifter nok til å gjøre boliglån betalinger med et overskudd igjen for eiere.

Bruk av kapitaliseringsfrekvens (Cap-rate) til estimatverdi

Når du bruker kapitaliseringsfrekvensen til å verdsette en inntektsegenskap, blir eiendommens netto driftsinntekter brukt, og det er et omvendt forhold mellom spør pris og cap rate. Med andre ord, jo høyere cap-prisen, desto lavere blir prisen.

Bruke brutto rentemultiplikator for verdivurdering

Brutto leie multipliserer eller GRM bruker brutto utleie av en eiendom i stedet for netto driftsinntekter brukt med cap rate. Det er to måter å gjøre denne beregningen på, da det er brutto potensiell inntekt (GPI) og brutto driftsinntekter (GOI).

Som det fremgår av beregningene av hver, er verdivurderingen mye bedre å bruke brutto driftsinntekter, da tap for belegget og manglende betaling vurderes.

Så tilstand og fremtidige utgifter må vurderes

Mer subjektiv, men svært viktig, tar hensyn til eiendomsforholdet.

Da ingen av inntektsverdieringsmetodene vurderer eiendomsforhold og fremtidige sannsynlige store reparasjonsutgifter, må disse vurderes ved å komme frem til et endelig estimat av verdi.

Når du kjøper en eksisterende eiendom, kunne den ha vært svært effektiv, eller det kan være operative problemer som reduserer nettoinntektene. Når investorer vurderer et leilighetsprosjekt som et eksempel, kan leien ikke være leien, og utgiftene kan være høyere eller lavere enn de burde være.

La oss si at en utleier har gitt leie innrømmelser til noen leietakere i bytte for tjenester, eller bare fordi de har hatt problemer og utleier ikke ønsker å sette dem ut. Eller reparasjons- og vedlikeholdskostnader har vært lavere enn normen for lignende egenskaper. Utleier kan ha vært slitsomt av ledelse plikter eller bare ikke bekymret for problemene som kommer nedover veien fra dårlig vedlikehold.

Investorer som undersøker alle aspekter av operasjonen, kan se en mulighet fordi leienumrene ikke er ekte.De ser at å få leietakere inn i disse enhetene ved fulltidsleie vil gi en betydelig forskjell i netto lønnsomhet, så de vil kjøpe den. De kan se at eiendommens utgifter ikke er som de burde være, og eiendommen faller i forfall, slik at de kan videresende kjøpet.

Skarpe investorer og definitivt långivere vil forsiktig trekke ut prosjektets økonomi for å være sikker på at de reelle tallene er det de jobber med. Det er overraskende hvor mange mindre kommersielle eiendommer er mismanaged. Enten leier er for lave, utgifter for høye, eller en kombinasjon av begge. Investorer som stopper ved de grunnleggende verdsettelsesberegningene uten å grave seg inn i husleien og utgiftene, overlever ofte de aller beste tilbudene eller overbetaling for eiendommer.

Kjenn inntektsmetoden, som den brukes mye

Hvis du planlegger å jobbe med investorkunder, tilbringer du betydelig tid hvis det er nødvendig for å lære inntektsmetoden for verdsettelse. Du vil ikke at investorkunder eller selgerklienter bruker terminologi som du ikke gjenkjenner eller ber om beregninger du ikke kan utføre.

Arbeid med investorer kan være ganske givende, da dette nisjemarkedet er ganske aktivt.

Du vil også bygge stor gjentaksvirksomhet, samt henvisninger fra fornøyde investorkunder.

** Oppdatering: Jeg oppdaterer denne artikkelen etter eiendomsmarkedet, og under hva som synes å være starten på et gjenoppretting. Appraisers ble ekstremt konservative etter markedsproblemene og har vært skylden for å bremse utvinningen ved å undervurdere egenskaper og bruke foreclosures for sammenlignbare. Men de synes å være å komme tilbake på en jevn kjøl nå.