FHA Loan Basics - Fordeler og ulemper

Lån fra Federal Housing Administration (FHA) er populære alternativer for låntakere fordi de tillater deg å kjøpe et hjem med en relativt liten forskuddsbetaling. Designet for å markedsføre eierskap, gjør FHA-lån det lettere for folk å kvalifisere seg for et boliglån. Men de er ikke for alle, så det lønner seg å forstå hvordan de jobber og når de jobber best.

Hva er et FHA-lån?

Et FHA-lån er et boliglån som er forsikret av FHA.

Med andre ord tilbyr banken en garanti til banken din: Hvis du ikke betaler tilbake boliglånet, vil FHA oppveie og betale tilbake banken i stedet. På grunn av denne garantien er långivere villige til å gjøre store boliglån i tilfeller der de ellers ikke ville være villige til å godkjenne låneansøkninger. FHA, et byrå i USAs regjering, har rikelig med deig å levere på det løftet.

Hvorfor er de så gode?

FHA-lån er ikke perfekte, men de passer perfekt i noen situasjoner. Hovedappellen er at de gjør det enkelt å kjøpe eiendom, men ikke glem at fordelene alltid kommer med avvik. Her er noen av de mest attraktive funksjonene:

Nedbetaling: FHA-lån tillater deg å kjøpe et hjem med en forskuddsbetaling så liten som 3,5%. Andre låneprogrammer krever generelt en mye større forskuddsbetaling. Hvis du har mer enn det, kan du være bedre å gjøre en større forskuddsbetaling (pass på å se på det store bildet).

Andre folks penger: Det er lettere å bruke gaver til nedbetaling og avsluttende kostnader. I tillegg kan selgere betale opptil 6% av lånebeløpet mot kjøperens sluttkurs. Du er mest sannsynlig å dra nytte av det på et kjøpers marked, men de kommer fra tid til annen.

Forutbetalingstraff: Det er ingen (et stort pluss for subprime låntakere)

Forutsigbar: En kjøper kan "overta" ditt FHA-lån dersom det antas. Det betyr at de plukker opp hvor du sluttet - dra nytte av lavere rentekostnader (fordi du allerede har gått gjennom de høyeste rentene). Avhengig av hvorvidt eller ikke endret seg på tidspunktet du selger, kan kjøperen også nyte en lav rente som ikke er tilgjengelig andre steder.

En sjanse til å tilbakestille: Hvis du nylig har gått ut av konkurs eller foreclosure, er det lettere å få et FHA-lån enn et lån som ikke kommer med noen statsgaranti (to eller tre år etter økonomisk motgang er nok til å kvalifisere for FHA).

Oppussing: visse FHA-lån kan brukes til å betale for boligforbedring (via FHA 203k-programmer)

Kvalifikasjon: Det er lettere å kvalifisere seg til et FHA-lån.

Hvordan kvalifiserer du deg for et FHA-lån?

FHA gjør det relativt enkelt å kvalifisere for et lån. Igjen garanterer regjeringen lånet, så långivere er mer villige til å godkjenne lån.Långivere kan imidlertid (og gjør) sette standarder som er strengere enn FHA-krav. Hvis du har problemer med en FHA-godkjent utlåner, kan du ha bedre hell med en annen.

Merk: du vet aldri før du søker. Selv om du tror du ikke kvalifiserer etter å ha lest denne siden, kan du snakke med en FHA-godkjent utlåner for å finne ut av det.

Inntektsgrenser: det er ingen. Du trenger nok til å vise at du kan tilbakebetale lånet (se nedenfor), men disse lånene er rettet mot lavere inntektslåntakere. Hvis du er heldig nok til å ha høy inntekt, er du ikke diskvalifisert som du kan være med visse første gangs kjøperprogrammer.

Gjeldsinntekter: for å kvalifisere for et FHA-lån, må du ha en rimelig gjeld til inntektsforhold. Det betyr at beløpet du bruker på månedlige utbetalinger, må være "rimelig" i forhold til din månedlige inntekt. Generelt må du være bedre enn 31/43, men i noen tilfeller er det mulig å bli godkjent med D / I-forhold nærmere 55%.

Eksempel: antar at du tjener $ 3, 500 per måned. For å møte kravene, er det best å holde månedlige boligbetalinger under $ 1, 225 (fordi $ 1, 225 er 31% på $ 3, 500).

Hvis du har andre gjeld (for eksempel kredittkortgjeld), bør alle dine månedlige innbetalinger kombinert være mindre enn $ 1, 505.

For å finne ut hvor mye du kan bruke på boliglån, bruk vår online kalkulator .

Kredittpoeng: Låntakere med lav kreditt score er mer sannsynlig å bli godkjent hvis de søker om et FHA lån. Poeng kan gå så lavt som 580 hvis du vil foreta en 3,5% nedbetaling. Hvis du er villig og i stand til å gjøre en større forskuddsbetaling, kan poengsummen din muligens være lavere fortsatt.

• Se hvordan kredittpoengene fungerer

Lånebeløp: det er grenser for hvor mye du kan låne. Generelt er du begrenset til beskjedne lånebeløp i forhold til boligpriser i ditt område. For å finne grensene i din region, besøk HUDs nettside.

Hvordan jobber FHA-lån?

FHA lover å betale långivere dersom en låner standard på et FHA-lån. For å finansiere denne forpliktelsen, belaster FHAen låntakere et gebyr. Hjemkjøpere som bruker FHA-lån, betaler en forhåndsforsikringspremie på 1,75%. De betaler også en beskjeden løpende avgift med hver månedlig betaling.

Hvis en låner standard på et FHA-lån, bruker FHA de samlede forsikringspremiene til å kompensere banken.

Hvorfor ikke bruke et FHA-lån?

Mens de kommer med tiltalende funksjoner, kan du finne at FHA-lån ikke er for deg. De kan ikke gi nok penger hvis du trenger et stort lån. Men den største ulempen er at forhåndsforsikringspremien (og løpende premier) på forhånd kan koste mer enn privat boliglånsforsikring ville koste.

• Se FHA Loan Pitfalls

I noen tilfeller kan du fortsatt kjøpe et hus med svært lite ned med et standardlån (ikke et FHA-lån). Spesielt hvis du har god kreditt, kan du finne konkurransedyktige tilbud som slår FHA-lån.

Som alltid bør du sammenligne tilbud fra flere forskjellige långivere - inkludert FHA-lån og konvensjonelle lån - før du godtar noe.