Kjøper et hjem med eierfinansiering

Spør en selger for å gi deg eierfinansiering for å kjøpe et hjem kan være et vanskelig forslag. Det er delvis fordi hvis du spør oppmeldingsagenten om eieren vil bære noen eller all finansiering, vet agenten sikkert ikke. Hvorfor? Agenten spurte aldri. Sannsynligvis bryr seg ikke nok å spørre, heller ikke.

Hvis du spør selgeren direkte, vil selgeren sannsynligvis si nei. Selgere avviser ofte forslaget om eierfinansiering fordi ingen har forklart fordelene eller foreslåtte eierfinansiering som en måte å selge hjemmet på.

De fleste selgere selger ikke et hjem hver dag. Deres kunnskap er begrenset til konvensjonell praksis der kjøperen går til banken for å få et boliglån.

For en selger hvis hjem ikke selger eller når tradisjonelle långivers retningslinjer strammes, blir eierfinansiering plutselig svært populær. Eierfinansiering er definitivt et levedyktig alternativ for noen i kjøpers markeder. Bare ikke så mye i selgerens markeder.

Hva er Eierfinansiering?

Når en del av eller hele kjøpesummen, med mindre kjøperens forskuddsbetaling, bæres av (finansiert av) selgeren, gir selgeren eierfinansiering. Det spiller ingen rolle om eiendommen har et eksisterende lån, unntatt i den utstrekning at den eksisterende långiveren kan akselerere lånet ved salg på grunn av en fremmedgjøringsklausul. I stedet for å gå til banken, gir kjøperen et finansieringsinstrument til selgeren som bevis på lånet og foretar betalinger til selgeren.

Hvis eiendommen er fri og klar, noe som betyr at selgeren har klar tittel uten lån, kan selgeren være enig i å bære all finansiering.

I så fall er kjøperen og selgeren enige om en rente, månedlig betalingsbeløp og lånets løpetid, og kjøperen betaler selgeren for selgerens egenkapital på avdragsbasis.

Sikkerhetsinstrumentet registreres generelt i de offentlige registre, som beskytter begge parter. Husk, noen statlige lover forbyder ballongbetalinger.

Enkelte føderale regjeringer kan også regulere eierfinansiering. Du vil kanskje få juridisk rådgivning for å sikre at du følger loven.

Typer av eierfinansiering

De fleste kjøpspenger-transaksjoner er omsettelige. Selgere og kjøpere er frie til å forhandle om vilkårene for eierfinansiering, underlagt lovloven og andre statsspesifikke bestemmelser. Igjen vil du kanskje søke juridisk rådgivning.

Selv om det ikke er behov for standard nedbetaling, vil mange selgere ha en tilstrekkelig forskuddsbetaling for å beskytte egenkapitalen. Nedbetalinger kan variere fra svært lite til 30 prosent ned eller mer. Selgere føler at deres egenkapital er sikret av kjøperens forskuddsbetaling fordi kjøpere er mindre sannsynlig å gå inn i foreclosure hvis de har investert mye penger på forhånd.

Noen variasjoner av eierfinansiering inkluderer:

• Landskontrakter.

  Landskontrakter overfører ikke juridisk tittel til kjøperen, men gir kjøperen rettferdig tittel. Kjøperen foretar betalinger til selgeren i en viss periode. Ved endelig betaling eller refinansiering mottar kjøperen gjerningen.

• Promissory Notes og boliglån.

  Selgere kan bære boliglånet for hele saldoen av kjøpesummen (mindre nedbetalingen), som kan inkludere et underliggende lån. Denne typen finansiering kalles et "all-inclusive mortgage" eller "all-inclusive trust deed" (AITD). Selgeren mottar en overføring av renter på det underliggende lånet.

  En selger kan også ha en junior boliglån, i så fall vil kjøperen ta tittelen underlagt det eksisterende lånet eller få et nytt første boliglån. Kjøperen mottar gjerning og gir selger et andre boliglån for balansen av kjøpesummen, med fradrag av forskuddsbetaling og første boliglånsbeløp.

• Lease Purchase Agreements.

  Selger på en leieavtale betyr at selgeren gir kjøperen rettferdig tittel og leier eiendommen til kjøperen. Ved oppfyllelse av leiekjøpsavtalen mottar kjøperen tittelen og oppnår vanligvis et lån for å betale selgeren etter å ha mottatt kreditt for hele eller deler av leiebeløpet mot kjøpesummen.

Eierfinansieringsfordeler til hjemmekjøpere

• Lite eller ingen kvalifiserende.

  Selv om selgeren krever en kredittrapport om kjøperen, er selgerens tolkning av kjøperkvalifikasjoner vanligvis mindre strenge og mer fleksible enn de som er pålagt av konvensjonelle långivere.

• Skreddersydd finansiering.

  I motsetning til konvensjonelle lån, kan selgere og kjøpere velge mellom en rekke betalingsalternativer som for eksempel renten, fastrenteavskrivninger, mindre enn renter eller en ballongbetaling. Betalinger kan blande og matche. Renter kan justeres periodisk eller forbli med en sats for lånets løpetid.

• Fleksibilitet for nedbetaling.

  Nedbetalinger er omsettelige. Hvis en selger ønsker en større forskuddsbetaling enn kjøperen har, vil noen ganger selgere la en kjøper foreta periodiske klumpsummebetalinger mot en forskuddsbetaling.

• lavere sluttkostnader.

  Uten institusjonell utlåner er det ingen lån eller rabattpoeng å betale. Ingen opprinnelsesgebyrer, behandlingskostnader, administrasjonsavgifter eller noen av de andre diverse diverse avgifter som långivere rutinemessig tar betalt, noe som automatisk sparer penger på kjøperens sluttkostnader.

• Faster besittelse.

  Fordi kjøpere og selgere ikke venter på en utlåner for å behandle finansieringen, kan kjøpere lukke raskere og få kjøperbesittelse tidligere over en konvensjonell lånstransaksjon.

Eierfinansiering fordeler til hjemmebrukere

• Høyere salgspris.

  Fordi selgeren tilbyr eierfinansiering, kan selgeren være i stand til å kommandere fulllistepris eller høyere.

• Skatteproblemer.

  Selgeren kan betale mindre i skatt på et avdragssalg, og rapporterer kun inntektene mottatt i hvert kalenderår.

• Månedlig inntekt.

  Betalinger fra en kjøper øker selgerens månedlige kontantstrøm, noe som resulterer i utvinnbar inntekt.

• Høyere rente.

  Eierfinansiering kan bære en høyere rente enn en selger kan motta på en pengemarkedsregnskap eller andre lavrisikotyper av investeringer.

• Kortere oppføringen.

  Eierfinansiering tiltrekker seg et annet sett med kjøpere. Hvis en eiendom ikke selger seg under konvensjonelle metoder, tilbyr eierfinansiering en måte å skille seg ut fra lagerbeholdningen og flytte en vanskelig å selge eiendom som ellers kanskje ikke vil selge.

Til slutt, før du inngår en transaksjon med eierfinansiering, vennligst kontakt en eiendomsadvokat og få kompetent juridisk rådgivning. Ikke stole på din eiendomsmegler for informasjon, med mindre din agent er en praktiserende eiendomsadvokat.

På tidspunktet for skriving er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate ved Lyon Real Estate i Sacramento, California.